ГлавнаяИнвестирование в недвижимостьИпотекаПошаговая инструкция получения ипотеки

Пошаговая инструкция получения ипотеки

Тэги: ипотека

Реалии сегодняшнего дня вынуждают все больше и больше людей решаться на ипотеку, в целях улучшения своих жилищных условий.

 
 
  Ипокета,  это долгосрочные долговые отношения с банком, к которым надо подготовиться материально, физически и морально. Естественно ипотека, это шанс получить собственное жилье, а не проживать с родителями, родственниками или на съемных квартирах. Многие считают ежемесячную оплату  ипотеки  лучшим решением, нежели «выбрасывание»  сопоставимых ежемесячных  платежей  за съемное, что звучит вполне здраво и логично. Согласно исследованиям каждая третья семья в  Москве, снимающая квартиру, всерьез задумывается над тем, чтобы взять ипотеку, а каждая пятая уже предметно сравнивает варианты ипотечных программ. Общее понимание того, что палат за собственное жилье выгоднее платы за аренду «чужой квартиры», стимулирует развитие ипотеки, которая в свою очередь поддерживает растущий рынок жилья.

Что значит взять кредит на квартиру?  Это прежде всего объективно проанализированное собственное финансовое положение на сегодняшний и завтрашний день, его стабильность и риски, понимание долгосрочной кредитной кабалы и в конечном итоге свободное проживание в собственной квартире. Для реализации данной задачи необходима максимальная информированность по этому вопросу и элементарная юридическая грамотность.

Из чего же складывается путь получения ипотеки от банка ? На что обращать особое внимание ?  В чем может скрываться подвох и какие могут быть риски в случае, принятия условий ипотечного договора ? Как и что делать, чтобы сделка по ипотеке прошла успешно ? Начнем с самого начала…

Объективная оценка своих возможностей и потребностей...

Прежде всего не будем забывать, что ипотека, это не панацея, а всего лишь финансово-правовой инструмент для достижения своей цели. Чтобы понять на какую квартиру можно рассчитывать, нужно реально оценивать свою платежеспособность, т.е.:

- Размер Вашей «белой» заработной платы, которую придется подтверждать банку официальной справкой по форме НДФЛ-2 и размер сумму ежемесячного платежу, которую Вы будете способны платить банку в качестве погашения по кредиту;

- Возможность внести в качестве обеспечения по кредиту уже имеющееся жилье или другую недвижимость;

- Наличие так называемого «первоначального взноса», иными словами, сможете ли Вы собрать сумму денежных средств для внесения в качестве «первоначального взноса по ипотеке», ведь, чем больше первый взнос, тем меньше могут быть проценты по основному телу кредита;

- Сочетание Вашего возраста, стажа работы, в том  числе и  на последнем  месте работы, образования,  количества  иждивенцев в семье, общей  численности семьи,  персональной  кредитной  истории и  многого другого…

Рекомендация первая:

Как гласит старинная народная мудрость: «глаза боятся, а руки делают», спокойно примите как данность весь документально-юридический пусть, который придется проделать. Не Вы первые, не вы последние. Надо помнить, что банки заинтересованы в выдаче долгосрочных кредитов, обеспеченных, как в Вашем случае, недвижимость, с целью заработать на процентах, поэтому они создают различные ипотечные программы, призванные привлечь клиентов, т.е. Вас именно в свой банк. А учитывая тот факт, что на сегодняшний день, чуть ли не каждый второй банк предлагает ипотечное кредитование, активно рекламируя свои условия, акции и прочие бенифиты, если Вы более или мение платежеспособный клиент, лояльность Вам уже обеспечена.

Не стоит опускать руки, если нет накопленной суммы на первоначальный взнос, существуют различные вариант выхода из любого положения. Например, нет денег на первоначальный взнос – существуют банки, все-таки предлагающие ипотечные программы без первоначального взноса, да возможно процентная ставка в данном случае будет выше, но и тут есть пути экономии, которые мы подробно рассматриваем в разделе Практических советов по погашению ипотечного кредита. Если нет объекта недвижимости, который можно было бы передать банку в качестве обеспечения по данному кредиту –  будьте готовы отдать в обеспечение по своему кредиту, приобретаемую квартиру, главное внимательно читаем все документы, не торопясь, переспрашиваем у сотрудников банка все малопонятные моменты, до тех пор, пока не наступит полная ясность. Если большая часть дохода является «серой», то есть Вы не можете официально обосновать его происхождение – банк в состоянии проверить и оценить истинное положение вещей, решение о выдаче Вам кредита будет приниматься на кредитном комитете, что отчасти также субьективно. Понимая, что «нет безвыходных ситуаций, есть только неверные решения»,

Формулируете перед собой окончательную задачу…

Взвесив все свои потребности, на ближайшие пять и более лет, принимаете решение о том, какая именно недвижимость Вам нужна и для конкретно каких целей. Это может быть вторичное жилье, квартира в новостройке, загородная недвижимость. Выбор зависит от Вашей возможности ожидать и от наличия удобной банковской программы по ипотеке. При этом надо сразу уточнять в банке стоимость оформления. После чего

Определяемся с банком и конкретной программой…

На сегодняшний день существует множество кредитных организаций предлагающих долгосрочное кредитование, при этом сами ипотечные программы, как коммерческий банковский продукт постоянно совершенствуются, придумываются новые и новые, привлекающие внимание клиентов, программы, цель которых, дать возможность банку заработать, а Вам возможность решить один из ключевых вопросов. Надо внимательно изучить программы и выбрать для себя наиболее устраивающую Вас по основным параметрам. Здесь возможно два сценария развития событий:

·  Нанять профессионала в сфере недвижимости и сделок с ней, например ипотечного брокера, который разбираясь в деталях предложений, подберет и предложит Вам наиболее оптимальный вариант ипотечной программы. Будучи юридически грамотным специалистом, он правильно сформулирует Ваши пожелания и подготовит необходимые документы. Например, поможет в написании анкеты для банка и заявки на кредит, где подскажет о каких моментах целесообразнее дипломатично промолчать, а на каких с акцентировать внимание банка. Все эти тонкости преследуют единственную цель: максимальное повышение вероятности одобрения Вашего кредита. Также задача брокера будет полное сопровождение. Вашей сделки до конца, включая общение со всеми участниками рынка, риэлторами, строительными компаниями, другими брокерами, банками, нотариусами и пр… Удобно ? Бесспорно. Однако и стоимость действительно профессионального человека ляжет на Вас бременем дополнительных расходов, в среднем от одного до трех процентов от суммы кредита могу обойтись Вам подобные услуги. Поэтому достаточно большая часть людей принимает решение…

·  Вникнуть в суть вопроса и попытаться во всем разобраться своими силами. Банки выкладывают программы на своих сайтах, рекламируют их по радио и телевидению. Без суеты и внимательно отобрав программы по основным для Вашего случая, критериям, сформируйте группу предложений для последующего сравнительного анализа.

Основными критериями для себя рекомендуем определить сумму предполагаемого кредита, ту валюту в которой Вы планируете его взять, учитывая текущую экономическую и политическую ситуацию в стране, общий период ипотечного кредитования и конечно благоприятную для Вас процентную ставку.

Рекомендация первая:

Чтобы выяснить возможную сумму, на которую Вы сможете рассчитывать от банка, воспользуйтесь invESTкалькулятором от  ESTrealinvESTЭто бесплатное простое и удобное мобильное приложение, всегда будет с Вами и окажет Вам услугу по расчету времени, сумм и наиболее выгодных для Вас размеров выплат любых кредитных займов.

Рекомендация вторая:

«В какой валюте будите брать?..» - один из вопросов, которые Вы услышите в банке. Прежде всего надо понимать, что чем слабее валюта в которой Вы берете заем, тем лучше, главное чтобы в условиях договора с банком, пусть даже самыми мелкими буквами, не была прописана возможность для банка поднять в одностороннем порядке для Вас процентную ставку по кредиту, с целью компенсации своего дохода, в следствии возможного ослабления валюты, в которой Вы взяли кредит.

Рекомендация третья:

Процентные ставки, как и период кредитования во всех программах разные, поэтому следует подбирать наиболее выгодное их сочетание именно в конкретно взятой ситуации. Если например, Вы исходите из принципа: «чем меньше ежемесячные платежи -  тем легче», при этом получится дольше период кредитования, тогда стоимость переплаты на финише будет значительно выше.

Рекомендация четвертая:

«При всем богатстве выбора….», не хватайтесь за первую попавшуюся ипотечную программу, которая зазывает Вас самыми низкими процентными ставками, есть вероятность, что недополученная на процентах ожидаемая прибыль банка частично окажется заложена в другие операционные действия, за которые Вам придется заплатить, а также может быть заложена в начисление процентов после погашения Вами тела кредита, что увеличит для Вас стоимость кредита и в итоге по условиям Вы можете ничего не выиграть. Сразу смело задавайте вопрос о том, какие выплаты от Вас потребуются дополнительно, как при открытии счета, так и за весь период кредитования. Уточняйте о наличии возможности и условиях досрочного или частично-досрочного погашения кредита, есть ли период льготного кредитования. Убедитесь в том, какая процентная ставка после всех возможных дополнительных расходов, будет у Вас на самом деле.  После того, как все точки над «и» в этом вопросе расставлены, можно переходить к…

Юридическим отношениям с банком… 

Многие документы, которые потребуется собирать для банка, имеют недолгий срок годности, это следует помнить при сборе общего пакета документов на ипотечный кредит. Чтобы не попадать в ситуацию, когда из-за обычной бюрократии, будет отодвигаться решение ипотечного вопроса.

Рекомендация первая:

Неизбежная ситуация, это очное собеседование с инспектором кредитного отдела банка. Пословицу: «Встречают по одежке…» также еще никто не отменял, внешнее впечатление, это также достаточно важный момент при общении с кредитным инспектором. Рекомендуем иметь опрятный, желательно деловой вид и постараться создать впечатление серьезного и очень ответственного человека, полностью понимающего процесс и уверенного в своей платежеспособности.

Далее начинается сбор стандартного пакета документов для банка, как правило это:

·  Анкета-заявление на кредит

·  Копия паспорта

·  Возможно (в некоторых случаях) копии дипломов об образовании

·  Копии всевозможных свидетельств записи актов гражданского состояния

·  Копия трудовой книжки, заверенная отделом кадром Вашей организации

·  Справка о доходах по форме НДФЛ-2 (в некоторых случаях справка по форме банка, заверенная финансовой службой и печатью Вашей организации)

·  Квитанция (в некоторых случаях) об оплате банковских услуг

·  Копии водительского удостоверения (если есть)

·  Копия военного билета (в некоторых случаях)

·  В случаях, если заемщик в обеспечение кредита передает банку имеющееся у него имущество, то потребуются документы, подтверждающие законность правообладания (свидетельство о собственности и договор купли-продажи)

·  Документ, подтверждающий наличие первоначального взноса.

После чего продуктивного диалога с банком можно переходить к

Предметному поиску квартиры, которая проходит по условиям ипотеки…

Присматриваться к стоимости и качеству квартир следует уже на этапе принятия решения об ипотеке. Если жилье уже выбрано, то приходите в банк, предоставляете по нему все документы, банк их рассматривает и при положительном решении, как правило по времени занимает от трех до семи дней, оформляет все необходимые кредитные документы и выделяет кредит на покупку.          

 Имейте в виду, что зачастую банк оценить найденную Вами квартиру ниже  реального рынка процентов на десять - двадцать и может одобрить кредит процентов восемьдесят от той стоимости, в которую оценил сам.                                                          

Допустим, Вы решили подстраховаться и сначала сходить в банк. После подробного разговора с инспектором кредитного отдела, понимания требований со стороны банка к приобретаемой Вами недвижимости, выбираете себе конкретное жилье, вместе с тем банк озвучивает Вам максимальную сумму возможного для Вас кредита. После того, как подходящий объект недвижимости найден, Вы приносите в банк документы, которые передаете своему кредитному инспектору для проверки и вынесения вопроса по одобрению Вашего кредита на кредитный комитет. И положительное решение банка, для Вас означает, что в скором времени…                                                                                                                                                  

Вы становитесь собственником недвижимости…

Из практики, договора по ипотечным сделкам, регистрируются в двухнедельный срок, для информации, стандартная процедура регистрации недвижимости занимает тридцать дней. Как правило, расходы по оформлению в сделках оплачивает покупатель, но стоит расстраиваться, поскольку это распространенная практика. Обязательное условие сделки это будет…

Страховка…

Обязательной процедурой будет ипотечное страхование, это форма страхования от вероятных потерь банка связанных кредитными отношениям. По средствам данной процедуры, банк застрахует свои риски, которые могут возникнуть в случае дальнейшей невозможности (по разными причинам) выполнять Вами условия договора займа. Обязательными будут добровольное страхование имущества, страхование потери имущества при утрате права собственности на сновании решения суда по иску третьих лиц, страхование от несчастного случая. Тщательно проверяется история объекта недвижимости, кому от кого переходило право собственности на недвижимость, не нарушались ли при этом права несовершеннолетних или третьих лиц и т.д. и т.п. Все расходы связанные с процедурой страхования оплачивать Вам.

В отношении квартир, нет единого стандарта для всех банков «проходного ипотечного варианта», есть примерно похожие требования к объектам жилого фонда, специалисты каждого банка имеют свои критерии оценки и требования. Например, начиная от степени готовности дома на первичном рынке, заканчивая соответствием фактической планировки квартиры, ее планировке по БТИ для вторичного рынка.                                                                         И вот, Вы получаете звонок из банка: «Ваш кредит одобрен…», для Вас назначается дата подписания кредитного договора с банком, а также день и время Вашей сделки.

Рекомендации, которые не лишне:

Грамотность и оперативность…

Если поиском подходящего варианта для Вас занимается маклер, то после одобрения квартиры, сначала придется внести за нее аванс, после чего он начинает собирать по ней все документы, чтобы передать их компетентной службе в банк для проверки, страховой компании и своему агентству.  Залогом успеха в данном случае, будет быстрота и компетентность маклера, поскольку процедура оценки и одобрения длится до месяца, а если изменится стоимость квартиры за это время, есть риск, что сделка сорвется.

Стоимость объекта должна быть адекватна его техническому состоянию…

Можно нанять независимого технического эксперта, который обладая специальными знаниями и квалификацией, проведет осмотр помещения и документально зафиксирует полное описание технического состояния помещения на данный момент времени.

Гарантия Вашей будущей спокойной жизни – это юридическая чистота квартиры…

Юридическая чистота квартиры, означает, что на протяжении всей ее истории, начиная с первого владельца, при переходе права собственности от одного собственника к другому, не нарушались права третьих лиц. Т.е. со временем к Вам не придет лицо или представитель несовершеннолетнего с  инициативой по суду восстановить нарушенные в прошлом права, относительно, теперь уже Вашей квартиры. Особое внимание обращайте на тот факт, были ли временно выписанные.

«Что написано пером, не вырубить топором».  Вчитывайтесь в документы….

Заранее в спокойной обстановке, лучше дома, изучите весь пакет документов к подписанию по сделке. Проверьте наличие всего, постарайтесь понять какой документ для чего нужен и какие правовые последствия будет нести его подписание. Желательно, чтобы у Вас оказались, по мимо договоров и копии паспортов участников сделки.

Передача денег за квартиру…

Согласно законодательству, Ваш договор заверяется нотариусом. Сам механизм покупки обычно выглядит так:

Одобрив конкретную сумму под покупку конкретного объекта недвижимости, подписав договора, банк переведет указанную сумму на счет заемщика, специально открытый для этой цели.

В присутствии продавца и, как правило риэлторов, снимает деньги со счета и закладывает их я специально арендованную под сделку банковскую ячейку. Важный момент – это условия доступа к ячейке, внимательно перечитайте договор с банком о аренде банковского сейфа. Как правило, ключ от ячейки сразу передается продавцу, но открыть и забрать деньги он сможет при условии предъявления банку зарегистрированного договора купли-продажи.

Ключи от собственной квартиры…

Настал тот день, когда подписан Акт приема-передачи квартиры, Вы получите долгожданный ключи. И не смотря, на то, что ипотечную квартиру нельзя сдавать в аренду без согласования с банком, до полного погашения задолженности по кредиту, ее нельзя продать или обменять, теперь Вы настоящий собственник жилья и можете в полной мере пользоваться своим имуществом.

Теперь Вы понимаете, что весь путь стоил того.                                                                          

И помните, дорогу осилит идущий….

Удачи !

 

Теги: ипотека

Статьи и интервью. Обзоры рынка

  • СПРАВОЧНАЯ ИНФОРМАЦИЯ об объекте недвижимости в режиме он-лайн
  • Федеральная налоговая служба России
  • Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости
  • Департамент имущества города Москвы
  • Государственная жилищная инспекция города Москвы
  • Комитет г. Москвы по контролю в области долевого строительства