Сталинский период

На вторичном рынке жилой недвижимости в России есть несколько типов домов, в которых персонифицированы разные этапы советской истории.

 
 
Целые эпохи были связаны с тем или иным правителем, поэтому каждая эпоха поименована тем, кто в тот момент возглавлял страну. В честь них также названы и квартиры - «сталинки», «хрущевки», «брежневки». Это необычное и уникальное явление, не известное в других странах. Однако о подробностях мало известно и у нас, что совершенно непонятно и к тому же непрактично. Ведь знать, почему так называются виды жилья - это не только любопытно, но и позволяет уверенно разбираться в качестве или особенностях этого жилья, чтобы не вводить в заблуждение или самому не быть обманутым при всевозможных риэлторских операциях со вторичным жильем.

«СТАЛИНКИ»

Элитное жилье появилось в СССР еще до войны, но было обычной этажности и старалось как бы не бросаться в глаза. Многие наивно полагают, что эти квартиры располагаются только в высотках и называются «сталинками» в честь советского вождя потому, что это именно он изобрел высотные дома. Вовсе нет. Небоскребы появились еще в США конца XIX – начала ХХ веков, как способ меньше платить за участки дорогой земли в городах. При большевиках высотные дома проектировались и в СССР, но эти прожекты новых «вавилонских башен» не получили практического воплощения по техническим и экономическим причинам.

Тем не менее идею советских небоскребов инициировал именно Сталин, когда после Второй мировой войны потребовал построить в Москве восемь высоток, из которых до смерти вождя успели возвести только семь. Любители конспирологии пытаются увидеть в этом какой-то сакральный смысл, якобы даже высотки размещали на «местах силы», и это не исключено, поскольку коммунистический режим негласно использовал техники жреческих культов, если судить по мавзолею-зиккурату вавилонского типа на главной площади страны.

Однако реальной причиной появления шпилей над Москвой была пропагандистская необходимость. Вот что вспоминал, например, Н.С.Хрущев: «Мы закончили войну победой, - говорил И.В.Сталин. - К нам станут ездить иностранцы, ходить по Москве, а у нас нет высотных зданий. И они будут сравнивать Москву с капиталистическими столицами. Мы потерпим моральный ущерб». Проекты высоток тут же были готовы к 70-летию «вождя народов», что вовсе не случайно. Наверное, таким образом Сталин хотел оставить память о себе, как фараоны оставили после себя египетские пирамиды.

Этажность и внешний облик высоток постоянно менялись по ходу проектирования, потому что в дело постоянно вмешивался сам усатый вождь. По его указаниям архитекторы покорно украшали вершины домов шпилями с пентаграммами, а стены украшали железобетонными скульптурами мускулистых сталеваров и пышногрудых крестьянок - символами показного имперского величия. Так очень быстро рождался помпезный сталинский ампир. Квартиры в таких домах позднее прозвали «сталинками», хотя не все высотки со шпилями были жилыми.

Сразу после окончания строительства у высоток на уровне второго этажа крепили решетки, чтобы отколы от скульптур наверху не падали на головы прохожим. Предполагалось, что не только в Москве, но и во многих крупных городах СССР вскоре возведут такие же небоскребы, и это будет начало индустрии высотного жилищного строительства. Все индивидуальные проекты были сильно похожи один на другой, поскольку зодчие хорошо усвоили, что быть оригинальным опасно.

А со смертью вождя эта эпоха сталинского ампира успешно закончилась. Причем настолько быстро, что в некоторых городах уже начатые высотки лишились характерного шпиля, хотя имели его в проекте. А потом бальзамированную мумию этого советского фараона вообще выдворили из коммунистической пирамиды. Тем не менее сталинские здания достраивали вплоть до 1960 года, нередко уже без изначально запроектированных шпилей и декора. Проблемы массового жилья для населения высотки не решали, но на протяжении многих лет их считали эталоном строительства элитного жилья. Такие дома в стиле неоклассицизма создавали для наивных иностранцев картину благоденствия советских людей.

Впрочем, это разговорное название привязалось вообще к архитектуре периода правления Сталина, и «сталинками» повелось называть не только высотки, но и все дома постройки с 1935 года, хотя есть также и менее употребляемые варианты «сталинская квартира», «полногабаритная» или «полнометражная» квартира - сокращенно «полнометражка». По дате сооружения они делятся на довоенные и послевоенные. Строительство «сталинских» домов было резко сокращено в 1956 году, когда в СССР приняли ориентир на индустриальное массовое домостроение с отказом от «излишеств» в архитектуре.

Конструктивные признаки «сталинок»

Основным строительным материалом для сталинских домов был кирпич, в довоенных использовали красный, в более поздних постройках в основном белый. Применяли также шлакоблоки - прообраз грядущего массовой стройиндустрии из готовых блоков и панелей. Но кирпичная кладка все-таки отличается от шлакоблочной более изысканным фасадом, более просторными внутренними помещениями, более надежной изоляцией от шума снаружи. Внутренние перегородки обычно деревянные, со штукатуркой.

Конструкцию фундаментов в «сталинках» делали разную - ленточную с монолитной заливкой, столбчатую, а позднее свайную. Главное, чтобы не было усадок массивных стен. Перекрытия в таких домах чаще всего деревянные или комбинированные, с применением бетона в местах санузлов. Дерево чаще всего заменяли потом на плиты при реконструкции или ремонте зданий после пожаров. Но были и монолитные - в более поздних «сталинках» уложены железобетонные плиты, изготовленные заводским способом. Для тепло- и звукоизоляции широко использован шлак или керамзит.

Крыши домов сталинской эпохи двух- или многоскатные, с большим чердаком из деревянных стропил и деревянной обрешетки. Покрывали их железом или в бюджетном исполнении - шифером. Двухэтажные «сталинки» обычно делали без подвалов, но в крупных домах предусмотрены внушительные подвальные помещения, причем с бомбоубежищами на случай войны. Лоджии тогда как правило не делали, а балконы сооружали на двух или нескольких балках в виде монолитной плиты, которую отливали сначала на месте, а в 50-х годах использовали готовые железобетонные плиты. Первые этажи делали более высокими, с размещенными в них магазинами, почтовыми отделениями, библиотеками и тому подобным. Однокомнатные квартиры в «сталинках» имеют размеры 32-50, двухкомнатные 44-65, трехкомнатные 59-80, четырехкомнатные 80-100 квадратных метров. В них обычно три-четыре комнаты, реже две или более четырех. Однокомнатные вообще эксклюзив с ограниченным количеством. Комнаты как раздельные, так и смежные, обычно бывают совмещены две комнаты в трехкомнатных жилищах.

Такое жилье в листингах обозначается литерами СТ («сталинка») или К (кирпич). Чаще всего обозначение К присваивают тем «сталинкам», что расположены в глубине кварталов, вне гостевых показушных маршрутов или в рабочих поселках. Их фасады из экономии не оштукатурили, и потому кирпич всей кладки на виду. Так что «сталинки» тоже не однородные, а в свою очередь делятся на два разных сорта - номенклатурные и рядовые.

stalinki1.png

Юрий Пименов. «Новая Москва», 1937 г. Картина написана в разгар реконструкции советской столицы.

Номенклатурные «сталинки»

Сталинская архитектура номенклатурной категории отличается парадной помпезностью, громоздкими формами и элементами декора – барельефами на определенную коммунистическую тематику, колоннами, балконами с балюстрадами, высоким бельэтажом и так далее. Такими нарядными экземплярами застраивали первые линии главных магистралей. Номенклатурные негласно называли в народе «директорскими» или «домами для начальников», их строили для высших слоев советского общества - партийных, советских и хозяйственных руководителей, высших военных чинов и героев войны, работников силовых структур, видных представителей творческой или технической интеллигенции. Чтобы жить в парадно-номенклатурной «сталинке», нужно было иметь репутацию. А получить квартиру в сталинской высотке было просто немыслимо, такие люди считались небожителями.

«Директорские» дома возводились по индивидуальным проектам в центре города, на проспектах и магистральных улицах, вокруг площадей, и являлись достопримечательностью городов. Перекрытия в них железобетонные. Обязательно есть лифт, если больше пяти этажей, на кухнях нередко индивидуальные мусоропроводы. Потолки в номенклатурных жилищах высотой 2,9-3,2 метра и даже более, чтобы чувствовался объем жилища большого начальника. В таких домах на каждом этаже не стесненная лестничная клетка, а большой холл на две, три или четыре квартиры. Все они большой площади и великолепной планировки, с отдельными кабинетами и детскими комнатами, библиотекой и просторными кухнями, раздельными санузлами, изначально большими комнатами от 15 до 25, а местами даже до 30 квадратных метров, подсобными помещениями. Поскольку новым коммунистическим дворянам было некогда или не по чину заниматься бытовыми вопросами, в части элитных квартир были заботливо предусмотрены отдельные удаленные комнаты, где жила прислуга.

Рядовые «сталинки»

В глубине кварталов, за большими номенклатурными «домами для начальников» строили также здания, где расселяли трудящихся членов советского общества. Рядовые «сталинки» для рабочих были намного скромнее даже внешне, с более утилитарной архитектурой, и без украшений на плоских фасадах, в лучшем случае со стандартным лепным декором в виде пятиконечных звезд или серпа с молотом. Они строились как правило в рабочих поселках возле фабрик, заводов и комбинатов, на городских окраинах или в глубине кварталов. Проекты не были индивидуальными, их копировали, поэтому возникали однотипные жилые массивы. Но так же, как и парадные «сталинки», эти строения имеют толстые и теплые наружные стены из красного или силикатного кирпича, которые часто вообще не штукатурились, а перекрытия в основном деревянные.

Большинство из них были предназначены под коммунальное заселение для нескольких семей. Квартиры здесь поменьше площадью – как с обычной планировкой в три-четыре раздельные комнаты, так и коридорной компоновки, и представляют по своей сути послевоенные общежития с общей многолюдной кухней. Встречаются и со смежными комнатами. Потолки высотой от 3-х метров, но это связано не с шиком, а с тем, что при коммунальном заселении для проживания в одной комнате сразу нескольких человек требовался определенный воздушный объем.

В рабочих «сталинках» зачастую отсутствовала ванная комната и горячая вода – мыться ходили в баню. Нет в них и мусоропровода, это по мнению коммунистических вождей, был признак буржуазности, чуждый пролетариям. Из-за более низкой этажности отсутствует лифт, что удешевляло строительство. Такие дома чаще всего и проектировали двухэтажными, поскольку в таком случае не требовалась специальная подъемная строительная техника.

Особенности «сталинских» коммуникаций

Коммунальные удобства в сталинских домах были без излишеств, поскольку стройиндустрия не числилась главной задачей эпохи великого вождя. Холодное водоснабжение и канализация в «сталинках» - централизованные, санузел - раздельный. Водяное отопление в основном центральное, часто с верхним розливом, однако во многих домах делали встроенную котельную, которые потом стали ненужными при подключению к сети центрального теплоснабжения. Если в Москве газ появился в 1949 году, то при строительстве «сталинок» в городах газоснабжение еще долго отсутствовало вообще. Так что на кухнях ставили обычные дровяные плиты, для чего в домах делали мощные дымоходы со множеством труб на крышах. Горячее водоснабжение делали как централизованное, так и местное – в квартирах устанавливали так называемые титаны - твердотопливные котлы. Топливо хранили в подвалах или дровяных сараях, которые были в то время «украшением» дворов, местом сбора играющей детворы и постоянным источником повышенной пожароопасности. Потом, когда советские города стали газифицировать, и в сталинках появились газовые кухонные плиты, дровяные водонагреватели либо заменили на газовые колонки, либо подвели центральное горячее водоснабжение. Однако во многих квартирах население, запуганное военной угрозой, печки продолжало на всякий случай сохранять, вплоть до 80-х годов.

В некоторых рабочих «сталинках» вообще не было запроектировано горячего водоснабжения – санузел состоял из унитаза и умывальника с холодной водой, а ванная комната отсутствовала. Позднее под ванну или душевую кабину отгораживали часть кухни или делали перепланировку для увеличения площади санузла.

Электропроводку поначалу делали открытой, с гибким медным или алюминиевым проводом на изоляторах, розетки были не во всех комнатах, поскольку бытовой аппаратуры у советских людей почти не было. Поэтому и проаводку не рассчитывали на большую мощность. Потом провода стали прятать под штукатурку. Электрические счетчики было принято ставить прямо в квартирах.

Во многих домах были мусоропроводы с люками прямо на кухне. Еще там как правило проектировали так называемый зимний холодильник в виде шкафа под окном, с тонкой задней стенкой на улицу. Электрические холодильники были дефицитом и потому недоступны большинству населения, поэтому устройство холодного шкафа помогало хранить продукты питания хотя бы в зимний сезон.

stalinki2.png

Серия 1-433, кирпичный (К), 1954-1961 г.г.

stalinki3.png

Однокомнатные.

stalinki4.png

Двухкомнатные.

stalinki5.png

Трехкомнатные.

Плюсы и минусы жилищного «сталинизма»

Прочность стен и перекрытий, прекрасная шумо- и теплоизоляция, высокие потолки, а самое главное большая площадь квартир – делают «сталинские дома» достаточно престижными. Номенклатурные «сталинки» как правило расположены в центральных и близких к центру города районах, где хорошо развитая городская социально-бытовая инфраструктура и удобная транспортная доступность. Спрос на них был особенно высоким в 90-е годы ушедшего века, поскольку постройки советского периода были тогда вне конкуренции и сейчас очень ценятся, особенно если сделан евроремонт. Однако с появлением новостроек бизнес-класса и премиум-класса востребованность «сталинских домов» стала ниже, по крайней мере цена.

К недостаткам «сталинок» следует прежде всего отнести износ зданий, особенно его коммуникаций, отсутствие таких элементов современной инфраструктуры, как подземный автопаркинг или хотя бы автостоянок. Деревянные перекрытия таких домов подвержены гниению и повышенной пожароопасности. Кроме того, в старых зданиях советской эпохи живут чуть ли не со сталинских времен люди разных судеб и поколений, порой низкого уровня достатка, поэтому социальный состав разнородный, а нередко остались и не расселенные коммунальные квартиры. Последнее интересно только тем, кто хотел бы расселить большую «сталинку», чтобы сделать из нее роскошные апартаменты, но другим это ни к чему. Ну а самое главное – другие возможные в коммуналках «соседи» из тараканов, рыжих муравьев и прочих бытовых насекомых.

Прочность «сталинской» застройки тоже под вопросом, поскольку толщина стеновой кладки в четыре кирпича вовсе не является гарантией на двести лет, это может оказаться мифом. Во-первых, чтобы толстый слой штукатурки держался на кирпичной стене, ее сначала обивали дранкой, такими тоненькими дощечками из деревянной щепы. С годами дранка под растресканного слоя начинает плохо пахнуть, но даже и без очевидного запаха на нее может быть необъяснимая аллергическая реакция. Подгнивать, ветшать и плохо пахнуть будут также деревянные перекрытия, и в один прекрасный момент они могут не выдержать веса тяжелого сейфа и даже просто массивную мебель. К тому же дерево в перекрытиях отлично горит в случае пожара. И во-вторых, были свидетели, что в стенах этих домов пустые полости очень часто из-за отсутствия у советских строителей нормального изолирующего материала заполняли строительным мусором, а поскольку «сталинки» строили заключенные или пленные, то могли заполнять кто еще знает чем.

Помимо стен, ветшают и крыши, так что приобретать квартиру на последних этажах «сталинок» надо осторожно, иначе есть риск увидеть следы воды на стенах всякий раз после дождя, а иногда вообще может показаться небо в дыре, оставшейся от упавшего куска потолочной штукатурки. Эти дома строили 50-70 лет назад, когда мусоропровод и лифт считались роскошью, и потому они просто отсутствуют. А если нет мусоропровода, на лестничной площадке и во всем подъезде может быть неприятный застойный запах протухших пищевых отходов. В некоторых домах шахта мусоропровода вообще устроена прямо на кухне, так что шум от сбрасываемого мусора и неприятные запахи будут разноситься прямо по квартире. Если же нет лифта, значит пожилым и больным людям, мамашам с детскими колясками будет крайне неудобно подниматься до своего этажа.

Водоснабжение «сталинок» производится снизу вверх, и когда сразу много людей вечером открывают краны, на верхних этажах падает напор или там вообще остаются без воды. Решить проблему можно, поставив специальные водонапорные устройства, но тогда придется потратиться, в том числе и на новые трубы.

Когда проектировщики 30-50-х годов прошлого века рассчитывали ожидаемые нагрузки на электропроводку, то в лучшем случае думали о нескольких дополнительных настольных лампах. Они даже не предполагали, что в квартирах будут кондиционеры, посудомоечные машины, компьютеры, гидромассажные ванны и так далее, не говоря уж про электрические теплые полы. Поэтому старую проводку в «сталинских домах» лучше радикально поменять.

Разумеется, замена коммуникаций и капитальный ремонт стоят того, чтобы заполучить квартиру с удачными планировками и удобным местоположением. Симпатичные и респектабельные фасады, большой метраж жилищ, высокие потолки, большие окна, уютные дворы давно и прочно ассоциируются с комфортным добротным жильем в «сталинках». Но и стоят они немало, поэтому лучше подумать и не романтизировать ситуацию, особенно когда речь идет об аренде. Большая цена означает в будущем проблемы с ликвидностью, ибо можно получить много, но на дорогие квартиры меньше покупателей. Статистика показывает, что в последнее время спрос жителей России на «сталинки» несколько снизился, и это определенный поворот интереса в сторону новых домов, ведь если есть возможность оплатить новостройку, то лучше выбрать отлично налаженные новые инженерные коммуникации и удобную планировку.

Теги: недвижимость

Статьи и интервью. Обзоры рынка

  • СПРАВОЧНАЯ ИНФОРМАЦИЯ об объекте недвижимости в режиме он-лайн
  • Федеральная налоговая служба России
  • Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости
  • Департамент имущества города Москвы
  • Государственная жилищная инспекция города Москвы
  • Комитет г. Москвы по контролю в области долевого строительства