Брежневский период

Дома под общим названием «брежневки» (Бр) – это по сути дела улучшенные «хрущевки», только увеличенные, причем как по количеству подъездов, так и по количеству этажей, то есть вверх. Руководитель страны Леонид Брежнев, в честь которого назван данный тип домов, не имеет к ним прямого отношения, кроме времени, в течение которого правил этот генеральный секретарь партии, сам себя награждавший звездами героя. Но он жил сам и давал жить другим. Это были годы дорогой нефти на мировом рынке, страна жила за счет продажи ресурсов, поэтому правление можно считать в целом безмятежным. Брежневские времена были небрежными. Благодушие и безделие перешло затем в период застоя, когда обществом управляла горстка сановных стариков, большая страна постепенно погружалась в пьянство и разгильдяйство. «Нам лучше не надо», - говорили в народе. Что в итоге привело к социально-экономическим предпосылкам развала советского государства.

«БРЕЖНЕВКИ»

Так называли многоэтажные жилые дома обычной высотностью в 9-17 этажей, сооруженные из кирпича или железобетонных панелей, массовое строительство которых пришлось на 70-е и 80-е годы ХХ века. В отличие от малоэтажных «хрущевок», брежневские многоэтажки пришлось оборудовать лифтами по одному или даже по два в подъезде и мусоропроводом, который поначалу запаивали сразу после сдачи дома в эксплуатацию из-за запаха и сопутствующих грызунов, так как не была налажена служба регулярного вывоза мусора, иногда по нескольку недель.

Улучшенные планировочные решения домов массовых застроек были разработаны и внедрены с 1963 года. Подавляющее их большинство построены из сборных железобетонных панелей. Главное отличие «брежневки» от «хрущевки» заключается в том, что лестничные клетки стали более широкими, меньше стало количество квартир на площадке. В самих жилищах остались те же маленькие коридоры, хотя в компоновках двухкомнатных квартир с окнами на разные стороны площадь коридора стала побольше. В «хрущевках» входили в кухню через комнату, а тут даже в однокомнатной квартире кухня отделена от комнаты коридором. Общая и жилая площадь однокомнатных квартир в «брежневках» уменьшились до 28 и 15 квадратных метров соответственно, зато в двухкомнатных и трехкомнатных квартирах не стало проходных комнат, ванные и туалеты наконец-то разделили. Появились даже четырех- и позднее пятикомнатные квартиры. С 2,48 до 2,7 метра возросла и высота потолков. Балконы стали длиннее, появились лоджии. «Брежневки» преимущественно встречаются в микрорайонах массовой застройки в конца 1960-1970 годов.

В целом по площади «брежневки» просторнее, что касаемо и общей квадратуры, и размера отдельных помещений. Квартиры располагались в так называемых «карманах», в каждом обычно по две квартиры. На полу в некоторых жилищах был даже качественный паркет. По причине того, что несущими являются межквартирные стены, со звуко- и теплоизоляцией дела обстоят гораздо лучше. У окон широкие удобные подоконники.

Чем позднее возводились подобные дома, тем они становились качественнее. К тому же ими застраивались районы городов с хорошо развитой инфраструктурой. Основной период появления «брежневок» в Советском Союзе – с семидесятые по восьмидесятые года прошлого столетия, а их эксплуатационный период составляет 100 - 120 лет.

Первоначальной квалификацией «брежневок» было «квартиры улучшенной планировки», и действительно по сравнению с «хрущевками» такие жилища на самом деле имели более удачную и удобную планировку, но по сравнению со «сталинками» можно определить их как ухудшенный вариант. Размер кухонь в «брежневках» от семи до девяти квадратных метров, потолки гораздо ниже, чем в «сталинских». Небольшими так и остались прихожие. К тому же в большинстве «брежневках» нет кладовок, в отличие от «хрущевок».

Они очень разные

Количество комнат в «брежневках» может быть от одной до пяти, с общей площадью от 20 до 80 квадратных метров. Они распределяются следующим образом:

  • однокомнатные 22 – 31 квадратный метр
  • двухкомнатные 42 – 45 квадратных метров
  • трехкомнатные 48 – 56 квадратных метров
  • четырехкомнатные 58 – 70 квадратных метров
  • пятикомнатные 72 – 80 квадратных метров

Как и «хрущевки», все «брежневки» представляют собой кирпичные или бетонные «коробки», выполненные в стиле конструктивизма, без архитектурных излишеств. Пятиэтажные «брежневки» так же лишены лифта. Однако в отличие от «хрущевок» «брежневки» выделяются значительным разнообразием форм – к примеру, есть высокие и широкие здания, с замкнутыми и даже закругленными дворами. Еще больше различный вариантов панировок, которые в разной степени отличаются друг от друга, поэтому их обозначали сериями. И если нужно продать или срочно сдать такую квартиру в аренду на длительный срок, во избежание каких-либо недоразумений желательно указать в рекламном объявлении и ее серию, чтобы покупатель-арендатор мог представлять себе свое будущее жилье до предварительного просмотра. Предоставленная заранее, такая информация не только выражает учтивость продавца, но и стимулирует покупательскую заинтересованность.

Поскольку в разных городах большой страны в силу климатических и социальных причин предпочтения отдавали разным группам серий, для ориентира можно воспользоваться кратким перечнем «брежневок» Москвы:

Серия

Этажность

Материал стен

Годы строительства

 

II-18/9

8,9

блоки

1958-1968 гг.

II-57

9-12

панели

1963-1970 гг.

II-29

8-10

кирпич

1965-1970 гг.

II-49

9

панели

1965-1985 гг.

II-18/12

12

блоки

1966-1973 гг.

II-68-02

12

блоки

1968-1984 гг.

II-68-03

12

блоки

1968-1981 гг.

II-68

16

блоки

1969-1989 гг.

II-68-04

12

блоки

1970-1975 гг.

II-66

9-12

кирпич

1973-1983 гг.

1-мг-600

9

панели

1965-1975 гг.

1-мг-601

16-19

панели

1965-1975 гг.

1-515/9м

9

панели

1966-1980 гг.

1-515/9ш

5,9

панели

1966-1984 гг.

1605/9

9

панели

1965-1972 гг.

1605/12

12

панели

1969-1985 гг.

И-760а

9

панели

1960-1983 гг.

И-521а

25

панели

1974-1994 гг.

И-700

22

панели

1977-1994 гг.

И-III-3

9-16

панели

1979-1993 гг.

П-3

4-17

панели

1970-1998 гг.

П-30

5-14

панели

1971-2005 гг.

П-4

22

панели

1972-1987 гг.

П-42

16

панели

1972-1979 гг.

П-43

16

панели

1972-1985 гг.

П-46

12-14

панели

1971-1998 гг.

П-44

5-17

панели

1978-2001 гг.

П-55

9-14

панели

1978-2002 гг.

ПП-70 и ПП-83

10,14

панели

1980-1990 гг.

“Лебедь”

16,20

панели

1966-2003 гг.

И-209а

14

блоки

1970-1980 гг.

И-491а

7,9,11,16

блоки

1974-1983 гг.

И-522а

9,14,16

блоки

1977-1993 гг.

К типу «брежневок» относятся дома Санкт-Петербурга массовой крупнопанельной серии 504, которая была в кирпичном или панельном вариантах. Их панельная модификация 1-ЛГ-504-Д2 является стандартной. В однокомнатных квартирах здесь просторная кухня 13,5 квадратного метра и большая общая площадь. В ванной предусмотрен небольшой тамбур для стиральной машины. В двухкомнатных квартирах кухня поменьше 11,8 квадратного метра, все остальное так же, а лоджий две. Характерный признак всех этих модификаций ленинградских «брежневок» - большие лоджии во всех квартирах, размером на два окна.

Модификацию 1-ЛГ-602 тоже начали осваивать в Ленинграде с 1966 года. В домах появились лифты и мусоропровод, линолеум на полах в комнатах. Окна лестничных площадок вытянуты в горизонтальной плоскости. Конструкция лестнично-лифтового узла позволила разместить четыре квартиры на этаже. Основные недостатки этой серии заключаются в отсутствие кладовок, а также в неудобной кухне – при площади всего 7 квадратных метров, она как бы зажата между наружной стеной и монолитной кабиной санузла, из-за чего перепланировки практически невозможны. Зато во всех квартирах раздельные санузлы.

Кирпичная модификация 1-528-КП-41 относятся к периоду брежневского правления и проектировались по нормам 1963 года. Лестничная площадка здесь коридорного типа, это позволило выделить общий тамбур на две-три квартиры. В планировках комнаты от 10,2 до 21,6 квадратного метра, кухни от 5,7 до 8,3 квадратного метра. Бывают смежные санузлы в однокомнатных, но в остальных раздельные, хотя и маленькие. В трехкомнатных квартирах есть проходные комнаты. К недостаткам можно отнести тесноватые Г-образные прихожие и узкие вагоноподобные комнаты в трехкомнатных жилищах. Модификация 1-528-КП-80э является одноподъездным 14-этажным домом точечной застройки. В нем два лифта с раздвижными дверями – пассажирский и грузовой. Запасная лестница имеет отдельный вход и на каждом этаже переход через открытую лоджию, что, к сожалению, привлекает внимание маргиналов и самоубийц. Поэтому в таких домах, особенно если это ЖСК, очень часто ставят домофоны и системы видеонаблюдения, а также организована служба консьержей в подъезде.

brejnevki1.png

По названию серии легко установить устройство квартиры, а также способы ее перепланировки. Жилой панельный дом серии П-46М.

Однако сказать можно одно: любая «брежневка» продается или сдается в аренду очень легко, не смотря на типы планировок, если находится в месте с удобной транспортной доступностью и развитой социально-бытовой инфраструктурой. Из-за того, что при постройке панельных домов брежневской эпохи использовался блок-секционный принцип проектирования, возникали целые районы с совершенно одинаковыми зданиями, которые если и отличались иногда, то лишь этажностью и количеством подъездов. Брежневская застройка была одинаковой во всех городах, так что новые кварталы на снимках в газетах и журналах было невозможно различить по внешнему виду. Все было типовым – расстановка домов, названия улиц, одинаковая мебель и даже одежда людей. На этом был построен сюжет популярной двухсерийной советской лирической кинокомедии «Ирония судьбы, или с легким паром», когда главный герой по ошибке попал в другой город, но оказался в аналогичной квартире по аналогичному же адресу, и даже замок в двери совпал с его ключом, а в результате он и невесту поменял.

Непотопляемые «корабли»

Советская власть изначально была не только склонной к унификации жизни, но еще и страдала страстью к гигантизму. В семидесятых годах это выразилось и в строительстве огромных каркасно-панельных домов. Особенно знаменитой является ленинградская серия 600 (или 1-ЛГ-600), которую относят к самым заметным «брежневкам». Негласное название «корабль» она получила за схожесть с палубными надстройками кораблей и за свои гигантские размеры, напоминающие океанский корабль. Такие «корабли» могут различаться по количеству этажей и подъездов - высота от девяти до пятнадцати, а подъездов от одного до семи или все девять. Есть даже модификации улучшенных планировок, а в пригородах обычно строили корабли-пятиэтажки.

На вторичном рынке «дома-корабли» считаются популярным жильем эконом-класса В отличие от «хрущевок», «корабли» имеют лифт и мусоропровод, также имеют неплохую тепло- и звукоизоляцию. В их планировке предусмотрена маленькая площадь кухни около шести квадратных метров, с небольшим окном и подоконником на уровне 120 – 140 сантиметров от пола. В поздних «домах-кораблях» площадь кухни в трехкомнатных квартирах значительно увеличили. Такие здания имеют иногда протяженность около 800 метров и способные вместить в себя население более 9000 человек, как например на родине самого Брежнева в Днепродзержинске, где вдоль 36-подъездного «корабля» умещаются расстояния для трех троллейбусных остановок. Аналогичный гигант есть в Небрежных Членах, который одно время назывался городом Брежневым. В других местах такие колоссы имеют прозвища «китайская стена», «самый длинный» и даже «пентагон» - в нескольких рабочих районах Екатеринбурга.

Апофеозом гигантизма можно считать десятиэтажный дом в Челябинске, который представляет собой квадрат размерами 200х200 метров, а в нем 998 квартир. Внутри бетонного периметра разместился детский сад, автомобильные гаражи и другие инфраструктурно-хозяйственные объекты. Это почти как настоящий Пентагон.

Приобретая квартиру в «корабле», следует учитывать, что хороший запас прочности в нем обеспечивает жесткий несущий каркас из внутренних стен, поэтому серьезные перепланировки невозможны при любом безобидном расширении дверных арок. Особо прочные внутренние перегородки с трудом поддаются даже сверлению, чтобы повесить картину. Зато наружные навесные легкие стены из газобетонных панелей пилятся обычной пилой и к тому же подвержены вымораживанию при отключении отопления. Поэтому при вселении необходим ремонт с обшивкой гипсокартонными листами и теплоизолирущим слоем, аэрозольным заполнением и тщательным бетонированием щелевых швов, и тогда квартира будет как игрушка.

brejnevki2.png

Двухкомнатная квартира в "брежневке".

В объявлениях про обмен квартир в «кораблях» раньше часто указывали, что это «новый дом чешской серии», и были правы, поскольку в конструкции явно угадывались заимствования из зарубежного опыта. В них мало однокомнатных квартир, зато встречаются пятикомнатные, где из общей гостиной площадью 18 квадратных метров можно попасть в одну из трех спален размерами 6,2, 8,7 и 9,8 квадратного метра, а также есть отдельная изолированная комната. Расположение окна с подоконником на уровне груди, а также наличие миниатюрной спальни с верхним расположением окна раньше считалось недостатком, поскольку в магазинах не было соответствующей мебели. А нынче это позволяет более рационально распорядиться ограниченным пространством, если поставить вдоль внешней стены стильный столик или небольшой диванчик – под окном, что очень оригинально и практично.

Жить можно дешево и красиво

Зато в смысле переделки очень подходят «брежневки» серии И-522а, которые отличаются множеством выпуклых лоджий на фасадах. Дома возведены вроде бы из тех же деталей, что и серия И-491а, однако по планировкам сильно отличаются. В трехкомнатных квартирах жильцы часто пробивают большую арку в стене между кухней и большой комнатой – в результате получается огромная гостиная, к которой присоединена еще и огромная лоджия. Со времен правления Брежнева дошел и еще один тип жилых панельно-блочных домов серии И-III-3, в виде типовых общежитий на базе серии II-68. В них находятся квартиры так называемого «гостиничного» типа. В основном эти дома строились в девять этажей, с квартирами в них площадью 12 или 18 квадратных метров. В те времена такие квартиры давали гражданам в качестве временного жилья, но у нас в стране нет ничего более постоянного. И теперь они неплохо подходят для покомнатного расселения. Высотность 9-10-12-16 этажей, высота потолков 2,48 метра, вполне приличное жилье после капитального ремонта.

Когда советская власть поняла, что массовая застройка возможна не только вширь, что очень невыгодно, дома брежневской эпохи устремились вверх. Ведь используя только один подъезд, можно выстроить дом на максимально большое количество квартир. Положительным моментом можно считать раздельные комнаты, а также то, что в таких вертикальных «брежневках» даже однокомнатные выходят окнами на обе стороны дома. Дворы возле подобных зданий отличаются комфортом и благоустроенностью. Правда, застройка тогда велась по нормативам чуть ли не первого правительства большевиков, которое даже не предполагало, что в будущем у многих горожан будет автомобиль, поэтому во дворах нет места для парковки, не говоря уж про подземные автопаркинги. Но тут надо выбирать – или престиж, или приемлемая цена.

Теги: недвижимость

Статьи и интервью. Обзоры рынка

  • СПРАВОЧНАЯ ИНФОРМАЦИЯ об объекте недвижимости в режиме он-лайн
  • Федеральная налоговая служба России
  • Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости
  • Департамент имущества города Москвы
  • Государственная жилищная инспекция города Москвы
  • Комитет г. Москвы по контролю в области долевого строительства