Настоящее время

Купить сегодня хорошую квартиру в России не просто, а очень просто. При этом не все определяют финансовые возможности.

 
 
Покупатели мечтают о доступном жилье, риэлторы ждут ажиотажного спроса и высокой доходности, но те и другие вынуждены действовать в рамках сложившейся ситуации. А она пока довольно стабильная. Пришло время делать рациональные проекты, рутинную работу, развивать систему жилищного кредитования и улучшать жилищные условия. Жилье перестало быть инвестиционным товаром, на рынке недвижимости при рекордном количестве сделок отсутствует резкий рост или спад рост цен, что объясняется увеличением доли ипотечных сделок и объема ввода жилья.

В результате рынок РФ всерьез занялся комфортным жильем эконом-класса с отделкой «под ключ», центрами распродаж, ритейл-парками и тому подобными нестандартными проектами. И наконец, государство учится умело сдерживать раздувание очередных «инвестиционных пузырей».

Девелоперы теперь ведут цивилизованную конкурентную борьбу за покупателя со средним достатком. Поэтому есть возможность не спеша присмотреться к тому, что предлагает жилищный отечественный рынок, чтобы приобретение было осознанным и потому - нравилось.

Новые дома новой России

Огромное количество только что построенных современных жилых зданий можно встретить сегодня в Москве и Подмосковье, причем большинство из них возведены по типовым проектам, в том числе и по нескольким общероссийским сериям. Как это ни странно звучит, серии КОПЭ, Д-25Н1, и-155, П-3МК «Флагман» и другие подобные им сделаны из панелей.

Крупнопанельные индивидуальные дома сегодня снова в моде, только на новом уровне. Применение этой технологии уменьшает сроки строительства и тем самым значительно снижает стоимость жилья. Наружные стены из трехслойных панелей общей толщиной 300 миллиметров обеспечивает теплоизоляцию не хуже чем кирпичная стена в три раза толще, а шум поглощают особые «растворные подушки» в виде прослоек. Детали домов изготавливаются в заводских условиях на современных импортных линиях с соблюдением и контролем всех технологических условий и не уступают монолиту, а в чем-то даже превосходят его.

Панель снова в моде

Набор индустриальных строительных деталей позволяет не только складывать архитектурные конструкции самой оригинальной формы, но и создавать различные типы квартир, связывая внутренние помещения между собой в разных вариантах.

В домах новых панельных серий применяется типовое остекление балконов и лоджий, а окна из немецкого профиля KBE и низкой теплопроводности i-стекла с серебряным напылением, которые рассчитаны на отражение или возвращение в помещение до 90 процентов тепловых волн, что позволяет значительно сократить коммунальные расходы на кондиционирование или обогрев.

На рынке новостроек в Москве и Подмосковье модифицированная серия И-155Н имеет уникальные для типовых панелей вентилируемые фасады из двух отдельных контуров, когда несущие стены закрыты от осадков. Во многих квартирах этой модификации есть большие темные комнаты для гардероба или кладовки, а также французские балконы. Такие дома при цене эконом-класса по уровню комфорта скорее можно назвать бизнес-классом.

Здесь также поставлена на поток муниципальная версия под индексом И-155ММ с уменьшенным метражом квартир для очередников, военнослужащих и переселенцев из сносимых ветхих домов. Часть таких квартир свободно выставляется на первичном рынке жилья и отлично расходится. В них 2-, 3- и 4-комнатные квартиры с двумя санузлами, шаг между несущими стенами увеличен до 720 сантиметров, что открывает более широкие возможности при перепланировке квартир. Звукоизоляция перекрытий не только соответствует нормативам, но и имеет запас по нормативу 3 децибела.

Бывают и блочные

Панельные дома часто путают с блочными из-за того, что в том и другом случаях наружные стены выполняются из легких бетонов. Но они различаются пропорциями составных частей - в панельном доме размер стены во всю панель целиком, а в блочном доме стены складывается из нескольких блоков.

К недостаткам блочной технологии домостроения можно отнести неважное качество штукатурного слоя и как результат трескающиеся по швам неровные потолки, плохие оконные переплеты. Зато привлекает очень низкая стоимость жилья. А сделать в блочном доме перепланировку квартир несложно - сносятся перегородки, меняется площадь ванной комнаты и туалета, расширяются оконные и дверные проемы.

Монолитно-кирпичные фантазии

Прочность таких домов рассчитана на срок эксплуатации 100-150 лет, так что хватит даже правнукам, и потому они подороже других. Создавая фасады, архитекторы могут изощряться как в форме конструкций, так и в высоте строений, которые с гарантированной прочностью могут достигать 55-ти этажей. Монолит к тому же не пропускает влагу. Наружные стены обычно облицовывают легкими стеновыми блоками с прокладками в нескольких слоев утеплителя или кирпича. В результате уровень шума внутри снижен на 30 процентов, замечательная термостатичность, когда в летний зной не жарко, а в зимние морозы не холодно. Могут быть даже проекты с полностью стеклянными стенами – ведь даже если вообще снести все стены, на прочность всего монолитного здания это никак не повлияет.

Современная технология строительства монолитных многоэтажных домов позволяет возводить их достаточно быстро. Сначала на стройплощадке собирают формы по контурам стен, балок и так далее, затем в них вставляют арматуру и заливают бетон. После затвердевания бетонной массы получается готовый элемент здания, а заливочную форму демонтируют. Впрочем, бывает и несъемная опалубка типа «дюрисол», которая становится частью стены в виде натуральной экологически безопасной отделки из прессованной коры хвойных деревьев.

Главное достоинство монолитной и монолитно-кирпичной технологии в том, что перегородок внутри квартир можно не делать, поэтому в них так распространены форматы студий разного размера, где фантазия проектировщика не ограничивается размером заводских панелей. Для разделения единого пространства на комнаты ставят стены из газобетона или гипрока, которые хорошо поглощают звук, весьма тонкие и не отнимают много места внутреннего пространства.

Монолитные и монолитно-кирпичные дома первые 60-т лет только прибавляют в жесткости, не подвержены просадкам почвы и практически не имеют стеновых швов, трещин на потолках. На рынке недвижимости такие многоэтажки заняли сектор доступного жилья для среднего класса, в ценовом диапазоне между дорогим кирпичом и дешевой панелью.

Элитные новостройки

Такие квартиры отличаются не технологией домостроения, хотя в основном используется дорогой монолит и кирпич, а не более дешевая панель или блоки. Их главный признак – стоимость, обычно в два раза дороже обычного жилья. Соответственно цене и большие размеры, обычно студия около 25 квадратных метров, однокомнатные 47 – 55 квадратных метров, двухкомнатные 59 – 75 квадратных метров, трехкомнатные 75 – 112 квадратных метров и так далее. В них большие кухни, просторные прихожие, несколько лоджий или балконов, несколько санузлов. Очень часто квартиры бывают в двух уровнях. Любителям оригинального предлагают также террасы с выходом на эксплуатируемую кровлю или зимний сад.

Такие дома могут быть разной высотности в 15 – 21 – 25 этажей, но обязательно с собственным подземным или наземным паркингом, при этом очень часто на крышах автостоянок размещают зеленые зоны отдыха. При выборе учитывается экология района, транспортная доступность, развитость инфраструктуры и вид из окон. Видовые квартиры находятся вверху, поэтому стоимость их возрастает с каждым этажом.

Элитные квартиры или апартаменты часто сдаются без отделки, чтобы предоставить возможность будущим владельцам самим оформить свое личное пространство по собственному вкусу и предпочтениям членов семьи. Естественно, что покупатели заказывают отделку фирмам, занимающимся ремонтом, но если хочется сэкономить, то лучше обращаться с таким заказом к застройщику, ибо он закупает материалы для ремонта по оптовым ценам. Некоторые самые дальновидные застройщики заранее проектируют варианты отделки вплоть до установки мебели и бытовой техники.

Одним из новых трендов в столице да и других городах стали квартиры в американском стиле «лофт», когда под элитное жилье переделываются бывшие кирпичные промышленные здания. После полной санации и реконструкции они представляют собой стильные квартиры типа студий, как правило, обставленные соответствующей мебелью. Такие лофт-жилища находятся в центре и предназначены для энергичных, уверенных в себе обеспеченных людей.

Малоэтажные жилые комплексы и таунхаусы

Это вариант представляет собой сочетание коттеджа с удобствами городской жизни, когда малоэтажные квартиры в нескольких уровнях блокируются между собой. Таунхаусы впервые появились в Англии начала XIX века. Это слово в дословном переводе означает «дом в городе». И на самом деле, таунхаус является сочетанием городской квартиры с преимуществами загородной жизни, это многоуровневые жилища в два-три этажа, совмещенные между собой боковыми стенками, но каждое с отдельным входом и земельным участком от одной до пяти соток. У квартир есть собственные гаражи или места для парковок автомобилей. Обычно первый этаж занимают кухня, гостиная и различные подсобные комнаты, на втором-третьем этажах расположены кабинет и спальни, санузлы как правило на всех этажах. В некоторых таунхаусах проектируют цокольные этажи, есть возможность установить камин, обустроить сауну или собственный бассейн.

Относительно невысокая себестоимость таунхаусов обеспечена небольшой площадью, которую занимает одна квартира по сравнению с обычным коттеджем, а общая стена между квартирами позволяет немало экономить на стройматериалах. Меньше также стоит проводка общих коммуникаций и общая эксплуатация жилья.

Обычно таунхаусы образуют целые городки недалеко от города, на расстоянии 10 – 50 километров от городской черты, в красивых местах с живописными ландшафтами, где много простора, зелени и свежего воздуха. Особенно ценится, если рядом курортная зона – в Подмосковье или в пригородах Санкт-Петербурга это горнолыжные центры или популярные места отдыха горожан у воды. Таунхаусная застройка очень популярна на юге, в таких городах, как Сочи или Геленджик, где она почти ничем не отличается от коттеджей, но в то же время позволяет тратить меньше средств на обслуживание жилья и занимает меньше дорогой земельной площади.

Земли коттеджного поселка таунхаусов относятся к категории малоэтажного жилищного строительства, что дает право на регистрацию, почтовый адрес, обеспечение объектов службами экстренного спасения и социального обслуживания.

Строительство обычно осуществляется по каркасно-панельной технологии, с использованием газобетона или несъемной опалубки типа «velox», «дюрисол». Для удешевления иногда используется блочное заполнение стен с наружной и внутренней отделкой. Таунхаусы варьируются по размерам площади в среднем от 37 до 193 квадратных метров. Каждое домовладение подключают к центральным магистралям газо-, электро- и  водоснабжения и канализации. Лучше всего, если отопление и горячая вода будут от автономных газовых двухконтурных котлов, что позволяет не зависеть от капризов погоды или коммунальных служб. Застройщик озеленяет и благоустраивает огороженную территорию, асфальтирует внутрипоселковые дороги, оборудует пешеходные и велосипедные дорожки, детские игровые площадки, спортивные корты, организует круглосуточную охрану с видеонаблюдением.

Также в задачах девелопера возвести местную инфраструктуру шаговой доступности в виде торгового комплекса, фитнес-клуба, службы сервиса, кафе, медпункта, банковского и почтового отделения и так далее. Хорошим вариантом будет и собственный детский сад. В зависимости от набора свойств и услуг, жилье в малоэтажной застройке может быть как элитным, так и эконом-класса - выбор велик.

Некоторых пугает довольно большое удаление от работы, но это как раз не является проблемой. Самые удобные загородные жилые комплексы и таунхаусы обычно строят на многовариантном транспортном направлении, когда автомобильная трасса дублируется железной дорогой. Добраться в центр города от такого поселка иногда проще, чем из иного городского спального района.

Жить взаймы выгодно всем

Теперь в реализации, наверное, нет ни одного жилого объекта, который бы не продавался по ипотеке. Хотя, конечно, выгоднее всего приобретать сразу – за это покупателю полагается солидная скидка. Однако накопить нужную сумму для единовременного платежа довольно трудно, а может быть и не имеет смысла. Именно по этой причине фирмы застройщиков как правило предлагают ипотечный кредит от банка, курирующего строительство, или даже от нескольких, а часто и собственный. Очень многие предлагают также рассрочку по индивидуальному графику, очень часто беспроцентную до конца строительства. Принимают также в качестве оплаты материнский капитал и другие программы субсидирования.

Ставки ипотечного кредита в Российской Федерации по сравнению с Европой намного выше, но его рыночная возможность специально удерживается на определенном уровне, чтобы не возникало «инвестиционных пузырей», как в США или в Прибалтике – там дешевая ипотека привела к тому, что рынок доступного жилья был сметен, а в результате возникли кризис строительной отрасли и рост цен.

Для покупателя брать жилье в долг тоже выгодно, особенно на стадии строительного периода с низкой стартовой стоимостью. Ведь любое жилье после сдачи объекта в эксплуатацию будет со временем дорожать, причем быстрее роста инфляции. Это приносит более выгодный процент, чем хранить деньги в валюте на банковском депозите, и гораздо надежнее. Деньги – всего лишь бумажный символ, а в хорошей квартире и в удачном месте можно жить, причем с удовольствием.

В заключение, хотелось бы подвести итог:
В современное время популярными являются три основных типа новостроек - монолитные строения, панельные дома и кирпично-монолитные постройки.

nastoyashee_vremia.png

Типы домов на современном этапе

В 70-80-е годы 20-го века, в так называемый второй период индустриального домостроения особо популярными были жилые здания из крупных панелей, блоков и кирпича, которые имели различные конструкции и этажность. Особенно широко распространенными были панельные дома, состоящие из 5-9 этажей, которые хоть и отличались улучшенной планировкой, но обладали низкой энергоэффективностью.

Массовые серии жилых застроек из панелей кирпича появились позже, уже после 1991 года, в результате изменения требований к тепловой проницаемости зданий и конструкций. Можно сказать, что на современном этапе крупнопанельное домостроение вышло на совершенно новый уровень решений в архитектуре и планировке, инженерно-технического обеспечения и качества строительства жилых домов в общем.

Отметим, что преимуществом строительства домов из крупных панелей является его более низкая себестоимость - на 15–20% строительства монолитного дома, а также на 20–25% – дома из кирпича в широком диапазоне этажности: от 2–3-этажных до 25-ти этажных. Также жилой дом  из крупных панелей строится гораздо быстрее, чем монолитный или кирпичный; в малоэтажных зданиях (ниже 5 этажей) эксплуатационные затраты на содержание на 40–50% меньше, чем в многоэтажных

Строения из монолита и комбинированные из кирпича и монолита появились достаточно недавно. Технология строительств таких домов заключается в том, что в подготовленные предварительно опалубки заливается жидкий бетон, в результате чего получают довольно прочную и цельную конструкцию, которая не содержит швов.

Монолитные жилые постройки, которые возведены на глубоком свайном основании характеризуются очень хорошей сейсмоустойчивостью, а также могут им не страшны наводнения и подтопления. Еще одним преимуществом является то, что решения планировок квартир в таких  монолитных домах не зависят от размеров стандартных панелей, поэтому чаще всего такие дома возводятся согласно индивидуальных проектов.

Не редко, из монолитного железобетона возводится только каркас строения, а внутри перестенки, колонны и перекрытия, а также стены снаружи делают кирпичными или блочными. Такие комбинированные монолитно-кирпичные дома наделены самыми лучшими потребительскими характеристиками. Несущими в них выступают перекрытия и колонны внутри, а снаружи стены из кирпича являются эффективной защитой от резких перепадов температуры и при этом не препятствуют естественному воздухообмену.

Остановимся на эксплуатационных качествах железобетонного остова, в числе наиболее важных из них отметим: прочность (несущая способность) и долговечность. На величину указанных показателей оказывает влияние большое количество факторов, к числу которых можно отнести фактическое положение конструкций, которые являются несущими, в плане и по высоте. Действующие нормативные документы ограничивают смещения вертикальных и горизонтальных монолитных конструкций положения, указанного в проекте. Ограничения обусловлены следующей зависимостью: чем больше фактическое отклонение конструкций от положения, предусмотренного проектом, тем большие напряжения могут в ней возникнуть, что в конечном итоге спровоцирует снижение несущей способности и долговечности. Таким образом, можно сделать вывод о том, что расположение монолитных конструкций выступает важным элементом с целью обеспечения эксплуатационных качеств строения в целом и несущего остова в частности.

На сегодняшний день технологии идут вперед и возможно, уже завтра мы увидим другие и инновационные решения в области домостроения.

Теги: недвижимость

Статьи и интервью. Обзоры рынка

  • СПРАВОЧНАЯ ИНФОРМАЦИЯ об объекте недвижимости в режиме он-лайн
  • Федеральная налоговая служба России
  • Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости
  • Департамент имущества города Москвы
  • Государственная жилищная инспекция города Москвы
  • Комитет г. Москвы по контролю в области долевого строительства