ГлавнаяИнвестирование в недвижимостьИпотекаСущность ипотечного кредитования. Тенденции.

Сущность ипотечного кредитования. Тенденции.

Тэги: ипотека
Ипотечное кредитование является важным фактором стимулирования экономического развития, современным финансовым методом, эффективное использование которого обеспечит увеличение поступлений инвестиций в экономику РФ. Как показывает зарубежный опыт, оно способствует объединению рынков недвижимости, финансовых услуг, фондового рынка и ряда смежных рынков, реформе в промышленном и аграрном секторах экономики. Что касается жилищного инвестирования, то ипотека является наиболее эффективным механизмом решения жилищных проблем населения [1

Эффективное функционирование национальной модели ипотечного кредитования способствует улучшению жилищных условий населения, влияет на экономику страны путем стимулирования спроса на рынке недвижимости, в свою очередь, развивает отрасль строительства. 

Конституция Российской Федерации [2гарантирует право граждан России на жилище в статье 40, согласно которой, каждый имеет право на жилище и никто не может быть произвольно лишен его. Органы государственной власти и местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище. Малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами. 

Ипотечное кредитование может решить жилищную проблему, но для этого необходимы следующие условия: 
• доступность кредита (он должен быть доступен в первую очередь не состоятельным людям, а тем, кто действительно в нем нуждается); 
• быстрота и легкость оформления ипотечного кредита. Необходимо упростить процедуру получения кредита, уменьшить пакет документов, необходимых для его получения путем устранения всяческих посредников; 
• постоянное снижение процентных ставок по кредитам и увеличение сроков, на которые выдается кредит, с целью сделать его более выгодным и привлекательным; 
• контроль государства через свои уполномоченные органы за организациями, выдающими кредиты на предмет добросовестности и честности ведения дел. Необходимо стимулировать строительство, начиная от небольших частных домов и заканчивая крупными строительными проектами. При наличии в нашей стране дешевой рабочей силы единственным препятствием на пути развития массового строительства жилья является относительная дороговизна строительных материалов. Большую часть рынка стройматериалов и различных инструментов и приспособлений для строительства в нашей стране составляет импортная продукция, которая не всем по карману. Наша страна обладает большими запасами сырья, из которых можно изготавливать необходимые стройматериалы. Вся проблема состоит в отсутствии современных средств производства: есть рабочая сила, есть сырье, есть электроэнергия, но отсутствуют современные станки и оборудование, необходимые для производства стройматериалов. Для решения этой проблемы необходимо направить инвестиции как внутренние, так и внешние на приобретение не готовой продукции, а средств производства. 

Особое внимание при решении жилищного вопроса необходимо уделять разработке национальных программ по развитию ипотечного жилищного кредитования и совершенствованию ипотечного законодательства, которое позволит наиболее эффективно урегулировать ипотечные отношения. 

Итак, жилищная проблема образуется: во-первых, из-за снижения темпов строительства жилья; во-вторых, в связи с ежегодным износом жилищного фонда; в-третьих, из-за отсутствия развитых и доступных программ ипотечного кредитования. 

Механизм долгосрочного ипотечного кредитования – неотъемлемая часть как рынка недвижимости и, в частности, рынка жилья, так и экономической системы государства в целом. В настоящее время ипотечное жилищное кредитование рассматривается как способ решения жилищной проблемы. Таким образом, ипотечное кредитование является социальным механизмом, с помощью которого государство в состоянии решать жилищную проблему. 

Таблица 1. Определение понятия «ипотечный кредит» 

Автор

Определение

Лагутин  В. Д. [3]

это особая форма кредита, связанная с предоставлением займов

под залог недвижимого имущества - земли, производственных или

жилых зданий и т.п.

Базилевич В.Д.,

 Погорельцева Н.Б. [4]

отношения по поводу прибыльного движения стоимости в сфере

финансирования недвижимости, предоставленной в долгосрочный

заем под залог земли, иного объекта недвижимого имущества или имущественных прав с сохранением за залогодателем права владения и пользования им на принципах возвратности, платности, срочности,

дифференциации.

Паливода К.В. [5]

форма обязательств, обеспеченных залогом недвижимого имущества, ипотечных ценных бумаг и имущественных прав

Разумова И.А. [6]

кредит, обязательства, возвращение которого обеспечено залогом недвижимого имущества (ипотекой)


Проанализировав представленные в таблице 1 определения, можно сказать, что сущность ипотечного кредита следует рассматривать с позиций его подсистем – кредит и ипотека. С одной стороны, под кредитом понимается совокупность экономических отношений, возникающих между кредитором и заемщиком по поводу движения одолженной стоимости. С другой - ипотека предусматривает четкий правовой механизм, реализующий принцип обеспеченности кредитных обязательств недвижимым имуществом, сопровождается возникновением прав кредитора на такое недвижимое имущество и порядок их реализации [7.

Российский ученый В.В. Меркулов считает, что ипотечное жилищное кредитование – это сложный механизм, обеспечивающий финансами рынок жилья, основанный на четком и ясном праве и его неукоснительном выполнении, функционирующий в условиях рыночного регулирования финансовых взаимоотношений участников, контролируемый государством в целях решения определенных социальных проблем своих граждан [8
Исходя из этого определения, можно выделить три составляющие ипотечного жилищного кредитования: экономическую, организационно-финансовую и юридическую. Экономическая составляющая выполняет в экономике следующие функции: 
• формирование и функционирование механизма привлечения инвестиций в сферу материального производства; 
• стимулирование оборота и перераспределения жилья; 
• формирование финансового капитала, функционирующего на вторичных рынках. 
Организационно-финансовое содержание ипотечного жилищного кредитования заключается в особенности организации первичного и вторичного ипотечных рынков и систем их финансирования. Согласно позиции мирового банковского хозяйства, ипотечное жилищное кредитование имеет следующие особенности: 
• кредитование под строго определенный объект – жилую недвижимость; 
• жилищный кредит имеет целевое назначение, ссуды предназначены для строительства или покупки жилья для заемщика и его семьи; 
• кредиты предоставляются на значительный срок – от 10 до 30 и более лет. 

Такой длительный срок позволяет заемщику растянуть выплаты по кредиту и снизить платежную нагрузку. Другой российский ученый В. Кутузов отмечает, что все действующие системы ипотечного кредитования в странах с рыночной экономикой несут в себе элементы двух моделей: депозитивной и ипотечной. Депозитивная или ссудно-сберегательная модель основана на привлечении дешевых депозитов от граждан, которые в будущем предполагают получить ипотечные кредиты. Ипотечная модель основана на деятельности ипотечных банков, которые привлекают средства в основном за счет эмиссии специальных ипотечных бумаг. 

На наш взгляд, в настоящее время в РФ депозитивная модель не представлена, а ипотечная представлена слабо и носит характер предоставления ипотечных кредитов под залог приобретаемого жилья, без осуществления рефинансирования посредством эмиссии ценных ипотечных бумаг. Это объясняется тем, что отсутствует законодательство, регулирующее порядок выпуска и обращения ценных ипотечных бумаг. Отсутствие рефинансирования приводит к тому, что коммерческие банки не имеют возможности предоставлять различные варианты ипотечных кредитов. Развитие ипотечного кредитования в РФ идет небольшими темпами из-за отсутствия эффективной поддержки со стороны государства. Это объясняется тем, что у государства нет свободных финансовых ресурсов, которые оно могло бы направить на ипотечное кредитование. Коммерческие банки, как основные участники ипотечного кредитования, не проявляют активности на ипотечном рынке. На наш взгляд, их не привлекает низкая доходность ипотечного кредитования, отсутствие реальной возможности рефинансирования ипотечных кредитов и несовершенство ипотечного законодательства. Хотя в РФ существует достаточное количество банков, которые предоставляют ипотечные кредиты, они большей частью предоставляют один вариант ипотечного кредита. При существующем среднем уровне заработной платы, большинство из населения не в состоянии приобретать ипотечные кредиты. Для решения этой проблемы руководству нашей страны и соответствующим органам можно воспользоваться опытом США, которые, несмотря на трудное время периода Великой Депрессии, смогли изыскать средства и создать государственную ипотечную кампанию, которая стала локомотивом, потянувшим за собой частный капитал. 

Большую роль в развитии ипотечного кредитования должна сыграть законотворческая деятельность органов нашего государства [9

Для дальнейшего рассмотрения сущности ипотечного кредитования предлагаем его исследовать с точки зрения системы, которая представляет собой совокупность взаимосвязанных составляющих элементов (объектов, субъектов, инструментов) ипотечного кредитования, которые функционируют на основе ипотечных принципов и нормативно-правового обеспечения (рис. 1) [10
Важное место при ипотечном кредитовании занимают объекты. 

Объектом ипотечного кредитования является ипотечное недвижимость промышленного, аграрного и жилого сектора национальной экономики. При ипотечном кредитовании долгосрочный кредит предоставляется заемщику на строительство или приобретение в собственность предмета ипотеки, которая одновременно и является ипотекой по данным кредитом (залогом) [11

Объекты ипотечного кредитования тесно взаимосвязаны с субъектами ипотечных отношений. Субъектами считаются лица (участники), которые действуют в системе ипотечного кредитования, на основе законодательно установленных норм и принципов предоставления и обслуживания ипотечного кредита. В таблице 2 представлены основные (т.е. формирующие структуру ипотечного кредитования) и вспомогательные (т.е. которые обслуживают ипотечный кредит и ипотеку) участники ипотечного кредитования, их задачи и функции в данной системе [12

Таблица 2. Субъекты ипотечного кредитования  

Субъект

Цели и задачи

Заемщик

(ипотекодатель)

Купить по возможности лучшее жилье и одновременно быть в состоянии платить ежемесячные платежи за кредит

Кредитор

(ипотекодержатель)

Предоставить заемщику в установленном законом порядке ипотечный кредит, при этом минимизировать риски неплатежей заемщиков, потерь в результате более быстрого увеличения стоимости привлеченных средств по сравнению с процентными ставками по предоставленным ипотечным кредитам

Инвесторы

Проведение перераспределения финансовых ресурсов через механизм купли-продажи ценных бумаг, обеспеченных закладными.

Государственное ипотечное

учреждение

Способствует дальнейшему развитию ипотечного кредитования в РФ, в частности путем рефинансирования ипотечных кредиторов (банков и небанковских финансовых учреждений), осуществляющих деятельность по предоставлению обеспеченных ипотекой кредитов за счет средств, полученных от размещения ценных бумаг, и внедрение эффективных механизмов повышения уровня их ликвидности

Страховые компании

Осуществляют обязательное страхование предмета ипотеки от рисков случайного уничтожения, случайного повреждения или порчи страхование качества земельных ресурсов, титульное страхование, личное страхование заемщиков, страхование гражданско-правовой ответственности участников ипотечных отношений.

Компании по оценке

недвижимости

Проведение независимой профессиональной экспертной оценки стоимости недвижимого имущества, которое является предметом ипотеки на основе проверенных специальных методик.

Государственные

регистраторы

Орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество, а также ограничений этих прав. Государственная регистрация ипотеки по месту нахождения ее предмета является

необходимым условием формирования ипотечных отношений


Не маловажную роль при предоставлении и обслуживании ипотечных кредитов принадлежит правовому, нормативному и информационному обеспечению.  

Рис. 1. - Система ипотечного кредитования в РФ  

pril_1.png  

В результате исследования сущности ипотечного кредитования, проанализировав состояние ипотечного рынка в РФ, выяснив организацию контроля ипотечного кредитования в банках РФ, можно сделать следующие выводы. 

Ипотечное кредитование является важным фактором стимулирования развития экономики РФ и может решить ряд актуальных социально-экономических проблем общества. В докризисный период существовала тенденция к росту доли ипотечных кредитов в кредитных портфелях банков, в период развития кризисных явлений в РФ банками резко сократилась выдача ипотечных кредитов и даже наблюдалось сворачивание ипотечных программ, на сегодня ипотечное кредитование восстанавливается и разрабатываются новые программы ипотеки, которые являются выгодными для банков и для клиентов. 
Вообще сущность ипотечного кредитования рассматривается как система, в которую входят объекты, субъекты, инструменты ипотечного кредитования, что взаимодействуют между собой и функционируют на основе ипотечных принципов и нормативно-правового обеспечения. 

Объектом ипотечного кредитования является ипотечное недвижимость, на приобретение которой предоставляются кредитные средства и которая затем выступает предметом ипотеки за ипотечным договором. Субъектами ипотечного кредитования являются участники кредитных отношений, которые делятся на основных и вспомогательных. 
В системе ипотечного кредитования важную роль играет правовое, нормативное и информационное обеспечение. Для осуществления ипотечных кредитных отношений субъектами используются ряд инструментов осуществления ипотечного кредитования. 

В банке должен быть организован надлежащий контроль на всех стадиях выполнения ипотечной кредитной сделки, поскольку данные операции являются рискованными. Это в свою очередь обеспечит эффективность и надежность ипотечных операций. Внутренний банковский контроль ипотечных кредитных операций должен обеспечивать контроль за обоснованностью предоставления новых ипотечных займов и их условий; контроль за изменением финансового состояния заемщика, целевым использованием кредита, за погашением кредитной задолженности, по состоянию ипотеки, контроль учета, формирования специального резерва, по работе с проблемными ипотечными кредитами, контроль общего механизма осуществления операции и рисков, возникающих при ипотечном кредитовании. 
Среди рисков ипотечного кредитования выделяют риски, связанные с недвижимым имуществом и риски, связанные с рынком капитала. К последним относятся кредитный риск, риск процентных ставок, риск ликвидности, риск досрочного погашения кредита, операционный риск, рыночный риск и т.п. 

В дипломной работе была исследована организация контроля ипотечного кредитования в Сбербанке РФ (на примере его Лефортовского отделения). 
На сегодняшний день банк предлагает различные ипотечные кредиты для различных слоев населения, также участвует в различных проектах строительства жилья. 
Организация учета ипотечного кредитования в банке регламентируется не только нормативно-правовыми актами ЦБ РФ, но и локальными нормативными актами, утвержденными постановлениями правления Сбербанка РФ. Среди них выделяют учетную политику, положение с кредитование юридических и физических лиц, кредитование для покупки недвижимости на первичном и вторичном рынке недвижимости, порядок отражения в учете кредитных, депозитных (вкладных) операций. 

В Сбербанке РФ выделяют внутренний контроль, который подразделяется на бухгалтерский и административный. Также внутренний контроль включает предварительный, текущий и последующий контроль, которые обеспечивают контроль за совершением сделки по ипотечному кредитованию от принятия решения о совершении операции до окончания кредитного договора. Кроме того, банк на протяжении действия кредитного договора осуществляет мониторинг операции, который заключается в контроле за целевым использованием ипотечного кредита, контроле за предметом ипотеки, контроле за погашением ипотечного кредита, уплатой процентов и контроле за уплатой страховых платежей. 

В ходе исследования организации учета в Сбербанке РФ был обнаружен следующий недостаток: отсутствие описания операционного процесса и технологической карты отражения в учете операций по предоставлению, погашения ипотечного кредита, получению, возвращению ипотеки, что приводит к увеличению операционного риска. Зато в банке используется технологическая карта ипотечного кредитования, которая сочетает в себе описание операционного процесса и отражение в учете ипотечного кредита и его обслуживание. По нашему мнению, данный документ является не удобным для использования банковскими работниками, особенно теми, которые не имеют достаточного опыта работы в банковской сфере. 

Именно поэтому целесообразно было бы разработать для банка описание операционного процесса ипотечного кредитования. 
В связи с нестабильностью экономики государства рыночная стоимость любого объекта недвижимости может как повыситься, так и понизиться. Ситуацию снижения рыночной стоимости недвижимости мы наблюдали в период кризиса. Именно в тот период большинство банков столкнулись с проблемой нехватки полученной выручки от реализации залогового имущества на покрытие всех расходов понесенных при кредитной операции. Соответственно банк должен постоянно осуществлять мониторинг стоимости залогового имущества, соответствует ли она рыночной стоимости. В ходе исследования было предложено использовать коэффициентный метод определения стоимости залогового имущества, основанный на сочетании традиционных трех методов определения стоимости залогового имущества. 

У любого банка может возникнуть риск связан с досрочным возвращением долговых средств, в результате которого банк недополучит процентные доходы по предоставленным ипотечным кредитом, именно поэтому было предложено модель ипотечного кредитования.
 
 
Теги: ипотека

Статьи и интервью. Обзоры рынка

  • СПРАВОЧНАЯ ИНФОРМАЦИЯ об объекте недвижимости в режиме он-лайн
  • Федеральная налоговая служба России
  • Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости
  • Департамент имущества города Москвы
  • Государственная жилищная инспекция города Москвы
  • Комитет г. Москвы по контролю в области долевого строительства