ГлавнаяИнвестирование в недвижимостьИпотекаОценка недвижимости при ипотечном кредитовани

Оценка недвижимости при ипотечном кредитовани

Тэги: ипотека

Сегодняшняя ситуация в сфере банковского кредитования отличается высокой долей проблемных кредитов.

 
 
Часто, почти безальтернативным вариантом решения указанной проблемы является реализация залогового имущества. Дефолтные ситуаций по обеспеченным кредитам, необходимость обращения взысканий на залоговые активы заставляют риск-менеджеров банка значительное внимание уделять вопросам залога. Ведь одним из классических инструментов хеджирования кредитных рисков является внесение заемщиком залога. Залог – это своего рода вторичное (резервное) источник погашения кредита, первичным все-таки остается доход заемщика.

Ситуация на рынке недвижимости и в сфере ипотечного кредитования, сложившаяся ещё в кризисный период, свидетельствует о том, что залог стал одним из факторов повышения кредитного риска, когда рыночная стоимость на залоговое имущество значительно снизилась. В такой же ситуации оказался и Сбербанк РФ. Считаем, что снижение залоговой стоимости до уровня ниже от рыночных цен на залоговое имущество стало возможным из-за наступления риска объективности оценки стоимости залога. Оценку рыночной стоимости залога осуществляют независимые эксперты-оценщики, а потому объективность заключения о рыночной стоимость залога в значительной степени зависит от их профессионализма и от организации работы с залогом в банковских подразделениях.

Проблемы хеджирования кредитного риска банков, в том числе и Сбербанка РФ, свидетельствуют о необходимости повышения внимания к вопросам выявления рисков залога и способам минимизации их уровня.

Бесспорно, результатом наступления события риска залога является получение выручки от реализации залога, недостаточной для покрытия расходов, связанных с кредитной операцией.

Одной из причин наступления рискового события являются необъективное, неправильное определения стоимости объекта залога [1.

Заемщик в обязательном порядке должен осуществить оценку недвижимого имущества, передаваемого в залог при участии субъекта оценочной деятельности. Отчет об оценке передается в банк. Далее банк проводит проверку определенной рыночной стоимости экспертом, указанной в отчете об оценке, за определенным методом оценки имущества. По внутренним банковским документам заказным является сравнительный метод.

Вообще для оценки залога используется три общепринятых метода: метод затрат, метод аналогов продаж, метод оценки по доходу.

Каждый из трех методов дает свое определение стоимости объектов залога. Первый метод определяет стоимость, которая базируется на расчете прямых затрат на восстановление или замещение объекта оценки с учетом износа. Второй - базируется на сопоставлении цен продажи. Третий метод определяет стоимость на основе капитализации будущих доходов от владения имуществом [2.

Если рассматривать рынок недвижимости, связанный с некоммерческой недвижимостью (квартиры, жилые дома, дачные и усадебные участки), то его можно считать сформированным, поэтому имеется достоверная информация о купли - продаже объектов с близкими к оцениваемому объекту характеристиками. Соответственно банк может полностью доверять методу определения стоимости залога путем метода сравнения. Что до коммерческой недвижимости, то оценку методом сравнения продаж проводят с определенной осторожностью, поскольку при продаже крупных прибыльных объектов информация об экономических характеристиках и условиях продажи часто недоступна или неполная. Поэтому аналоговый метод позволяет в таких случаях только определить границы, где находится величина рыночной стоимости. Именно поэтому предлагается использовать в Сбербанке РФ не один метод определения залоговой стоимости недвижимости, а все три метода. При этом, в связи с тем, что при применении более одного метода не допускается определение стоимости имущества как среднее значение полученных результатов по отдельным методам, предлагается использовать коэффициентный метод определения стоимости объектов залога при кредитовании.

Содержание данного метода состоит из следующих этапов:

1. Определяется стоимость объекта залога по всем возможным, законодательно установленными методами;

2. Каждому из примененных экспертом методов (подходов) необходимо присвоить весомый коэффициент (сумма коэффициентов при этом должна равна единице). Больший коэффициент присваивается самостоятельно банковским работником, при этом учитывается полнота и достоверность информации, которая была использована при осуществлении расчетов с определением стоимости объектов залога по примененным методам (подходам), соответствия полученного результата реальной ценовой ситуации на рынке;

3. Итог произведений стоимости по каждому методу (подходу) и его весового коэффициента и будет рыночная стоимость объекта залога определенная коэффициентным методом.

Для иллюстрации предложенного метода рассчитаем стоимость объекта коммерческой недвижимости переданного в залог. Оценка будет осуществляться на основе условного примера, согласно которому используется следующая информация, предоставленная заемщиком: объект, подлежащий оценке находится по адресу г. Москва, ул. Арбатецкая 39, здание одноэтажное кирпичное с железобетонным перекрытием. Объект представляет собой торговое помещение, общей площадью застройки 80,5 кв.м.

Таким образом, проводим определения стоимости залога тремя методами. По методу расходов считается стоимость объекта оценки не превышает затрат на замену его новым в ценах, действующих на момент оценки. Стоимость объекта определяется с использованием сводных сметных расчетов на строительство объекта. Для получения остаточной стоимости объекта оценки его восстановительная стоимость уменьшена на величину износа. Данный подход приводит к объективным результатам, если возможно четко оценить величины стоимости и износа объекта при условии относительного равновесия спроса и предложения на рынке оцениваемых активов. Основой подхода расходов является экспертная оценка полной стоимости воспроизводства (восстановления) или полной стоимости замещения объекта [3.

Для определения величины физического износа здания осуществляют ее осмотр и оценку технического состояния (Таб.1)

tab_4.png

Расчет степени физического износа здания выполнен с учетом физического износа отдельных элементов и конструкций, их удельного веса в соответствующей стоимости объекта оценки, которая берется согласно Сборнику Укрупненных показателей восстановительной стоимости строительства и приведен в таблице 2.

tab_5.png

Стоимость объекта оценки определяется по формуле:

form_02.png

где Сзал - стоимость затрат по созданию внешней инфраструктуры и потенциала местонахождение объекта оценки;

Сб - базовая (восстановительная) стоимость единичного показателя (1м2общей площади или 1 м3  строительного объема) объекта - аналога;

Кп - отраслевой индекс удорожания стоимости строительства, который равен 1,112;

Кз - территориальный коэффициент, для условий г. Москва равен 1,03;

КР - рыночный коэффициент изменения стоимости строительства по сравнению с базовой сметной стоимостью строительно - монтажных работ составляет 18,09;

КПР - коэффициент, учитывающий остаточную пригодность объектов оценки и который в соответствии с определенным физическим износом составил 0,65;

S - строительный объем;

КФ - коэффициент, учитывающий моральный износ объекта недвижимости и составляет 0,70.

Исходя из вышеприведенных данных, общая остаточная стоимость здания без НДС составляет:

Сзал = 16,20 * 1,112 * 1,03 * 18,09 * 0,65 * 165,8 * 0,7 = 25321,62 тыс. руб.

Нужно учесть потенциал местонахождение объекта оценки.

Право пользования земельным участком предусматривает исключительное право владельца на соответствующее хозяйственное или иное, не противоречащее законодательству, использования земельного участка.

Стоимость долгосрочного права пользования земельным участком рассматривается как стоимость приобретения указанного права. Право пользоваться земельным участком является прокапитализированным земельным рентным доходом. Этот доход определяется как годовой земельный налог за пользование земельным участком и составляет 2% от денежной оценки земли. При этом право пользования земельным участком определяется как текущая стоимость будущих доходов от ее использования по формуле:

form_05.png

где Пк - ожидаемый чистый операционный или рентный доход за год (в рублях);

Ск - ставка капитализации, равная безрисковой ставке по валютным

депозитам в Сбербанке РФ составляет 7,25%.

            t - период (в годах), который учитывается при косвенной капитализации чистого операционного или рентного дохода.

Денежная оценка земельного участка определяется по формуле:

form_03.png


где ВБ - базовая ставка за 1 квадратный метр (в руб.)

КФ - коэффициент, характеризующий относительную доходность в зависимости от функционального использования земельного участка;

КМ - коэффициент, характеризующий местоположение земельного участка в пределах экономико - планировочной зоны составляет 1,2.

SД - площадь застройки здания с учетом коэффициента санитарно -эксплуатационных норм, составляет 1,20.

Стоимость земли с площадью застройки 80,5 кв. м. составляет:

Вз = 100 * 2,5 * 1,2 * 80,5 * 1,2 = 28980 тыс. руб.

Рентный доход от использования земельного участка составляет 2% в год, т.е. 579,6 тыс. руб.

Расчетный период аренды земельного участка составляет 50 лет.

Таким образом, остаточная стоимость здания по затратному подходу составляет:

С = 579,6 / (0,0725 * (1 – (1 + 0,0725)-50)) + 25321,62 = 25919,15 тыс. руб.

Следующий метод доходный. Расчет стоимости недвижимости за доходным подходом проводится с использованием методологии прямой капитализации дохода и применяется, когда будущие доходы будут равны доходам на дату оценки, или темпы их роста будут умеренными, которая определяется на основании анализа предыдущих периодов соответственно срока предоставления кредита с прогнозом на период кредитования. Расчет производится по формуле:

form_04.png

где С - стоимость будущих доходов на дату оценки;

ЧОД - чистый операционный доход;

В - ставка капитализации.

Для определения возможных потоков доходов оцениваемого объекта принимается во внимание тот факт, что информация о среднерыночной стоимости аренды помещений, подобных по своим качествам к оцениваемых в плане месторасположения в г. Москва базируется на данных предложений рынка аренды.

Поэтому в расчетах ожидаемого дохода от объекта оценки оценщик принимает средний показатель арендной платы подобных помещений и считает, что арендатор будет платить 2,5 тыс. руб. за 1 кв.м. в месяц.

Показатели арендной платы включают в себя налог на добавленную стоимость.

Расходы по налогу на землю и коммунальных услуг компенсируются арендатором.

Кроме того, предполагается, что коэффициент загрузки для оцениваемого помещения в течение года (вследствие возможного изменения арендатора, не сданных площадей в аренду др.) не превышает 92%. Учитывая все эти данные, приходим к выводу, что годовой чистый операционный доход арендодателя составит 1639,68 тыс. руб., расчет которого приведены в таблице 3.

tab_6.png

Для данного подхода ставка капитализации равна ставке дисконта плюс норма возврата капитала. Для нашего случая ориентировочное время возвращения капитала составляет не более 25 лет. Поэтому ежегодно 4% стоимости инвестиций должны откладываться для возврата капитала инвестора.

При определении ставки дисконтирования используем метод кумулятивного построения. По этому методу к номинальной (базовой) ставки ссудного процента добавляются премии (компенсации) за инвестиционный риск. Базовой выбираем среднюю ставку процента по валютным вкладам в СКВ в банках РФ, которая на дату оценки составила  7,25%. Для данного случая базовая и составляющие ставки за инвестиционный риск приведены в таблице 4.

tab_7.png

Таким образом, мы определили ставку дисконта, которая составила 15,25% годовых.

Ставка капитализации в данном случае составляет 17,25%, т.е. сумма ставки дисконта и нормы возврата капитала.

Рассчитав чистый операционный доход и ставки дисконта, установим стоимость объекта оценки доходным подходом:

С = 1639,68 / 0,1725 = 9505,39 тыс. руб.

По методу сравнения продаж (рыночный метод) анализируются последние реальные рыночные сделки, и сравниваются объекты, по которым они проводились, с объектом оценки. Рассматриваются объекты, которые были проданы на соответствующем рынке, вносятся поправки на возможные расхождения между оцениваемым и подобным объектом, которые были определены экспертным путем.

Для выбранного объекта оценки выделены следующие элементы сравнения:

1.  При продаже: корректировка цены осуществляется на 3%, что соответствует возможной скидке на торг;

2. Местонахождение: конкретное повышение или понижение стоимости зависит от выбора аналогов, их соответствия относительно объекта оценки. В данном случае первые два объекта имеют одинаковые условия местонахождения, а именно: в Москве в менее престижном районе, но в новострое и в другом городе, но в центре (периферия), третий объект на окраине г. Москва.

3. Функциональное назначение: для торговых объектов стоимость существенно зависит от этажа дома, где они расположены, входа в помещения этих объектов (с улицы, со двора, отдельный вход, совместимый вход с другим объектом). Второй, третий аналог и объект оценки являются отдельными одноэтажными постройками, а первый аналог расположен на первом этаже двухэтажного помещения.

4. Внутреннее состояние: под внутренним состоянием понимают наличие телефонных линий, их количество, необходимость ремонта помещений, выполнен ремонт, уровень такого ремонта и т.п. Наиболее просто учесть различие по данным параметрам - это скорректировать наличие или отсутствие существующих внутренних улучшений на стоимость необходимых затрат, которые надо сделать, чтобы объект сравнения стал одинаковым (по уровню внутренних улучшений) к объекту оценки. Величина этих затрат в каждом индивидуальном случае определяется отдельно.

5.  Внешнее окружение объекта: под внешним окружением понимается внешняя инфраструктура, которая не только необходима для функционирования объекта оценки или объекта - аналога, но и такая, что делает это функционирования более успешным. Это в первую очередь учета местонахождение объекта в пределах экономико - планировочной зоны города.

Должны учитываться также и надбавки или скидки на наличие или отсутствие парковки, охраны объекта и т.п.

Стоимость недвижимого имущества по сравнительным методом определяется по формуле:

form_01.png

где Ва - стоимость недвижимого имущества по сравнительным методом;

Цр - средняя цена объекта аналога на вторичном рынке за 1кв.м.

So - площадь недвижимого имущества, оцениваемого.

Средняя цена за 1 кв. м. определяется путем нахождения среднего арифметического между ценами за 1 кв. м. объектов аналогов.

Ва = (98 + 50,8 + 152) / 3 = 100,27 тыс. руб.

tab_8.png

Таким образом, стоимость недвижимого имущества составляет 8071,74 тыс. руб. Определенная стоимость залога за тремя методами представлена в таблице 6.

tab_9.png

Далее нужно определить коэффициенты для каждого метода, с целью согласование результатов разными методами оценки. Коэффициенты определяются банковским экспертом для каждого случая оценки залогового имущества отдельно путем анализа отчетов оценки залогового имущества. В данном случае, проанализировав отчеты оценки залогового имущества различными методами и достоверность указанной в них рыночной стоимости, установлены следующие коэффициенты: затратный метод - 0,5; доходный метод - 0,4; сравнительный метод - 0,1.

tab_10.png

Таким образом, стоимость объекта залога, определенная субъектом оценочной деятельности, составляет 8071,74 тыс. руб., стоимость объекта залога определенная коэффициентным методом составляет 17569 тыс. руб. Разница в оценочных ценностях составляет 9497,26 тыс. руб., что свидетельствует о том, что в банке нужно проводить постоянный мониторинг стоимости залогового имущества с целью минимизации риска залога. Периодичность осуществления проверки залогового имущества юридических лиц составляет один раз в три месяца, а физических лиц - один раз в год. Соответственно предлагается при каждой проверке залогового имущества в банке проводить оценку его стоимости за коэффициентным методом. Тем самым банк сможет минимизировать риск залога, поскольку колебания рыночной стоимости залога возможно как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения, свидетельством чего стала ситуация на рынке недвижимости в кризисный период. Также используя данный метод банк сможет постоянно контролировать и корректировать резерв под кредитные операции, который напрямую зависит от стоимости передаваемой в обеспечение недвижимости.

 

Теги: ипотека

Статьи и интервью. Обзоры рынка

  • СПРАВОЧНАЯ ИНФОРМАЦИЯ об объекте недвижимости в режиме он-лайн
  • Федеральная налоговая служба России
  • Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости
  • Департамент имущества города Москвы
  • Государственная жилищная инспекция города Москвы
  • Комитет г. Москвы по контролю в области долевого строительства