ГлавнаяИнвестирование в недвижимостьАльтернатива ипотекеЖилищный накопительный кооператив (ЖНК)

Жилищный накопительный кооператив (ЖНК)

Основной нормативно-правовой акт, регламентирующий деятельность жилищных накопительных кооперативов – это Федеральный закон от 30 декабря 2004 г.

 
 
N 215-ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах"
1.


ЖНК - это потребительский кооператив, созданный как добровольное объединение граждан на основе членства в целях удовлетворения потребностей членов кооператива в жилых помещениях путем объединения членами кооператива паевых взносов (ст. 2 ФЗ от 30 декабря 2004 г. N 215-ФЗ).


Деятельность жилищных накопительных кооперативов представляет собой совершение действий, принятие мер и проведение мероприятий, направленных на достижение целей и решение задач, которые ставит перед собой жилищный накопительный кооператив. Указанные положения включают:

  1. правовые основы - юридические основания, определяющие правовое положение жилищных накопительных кооперативов, а также регулирующие их деятельность;

  2. экономические основы - нормативные положения, определяющие материальные аспекты деятельности жилищных накопительных кооперативов в части, касающейся финансовой составляющей данной деятельности;

  3. организационные основы - положения, которые определяют руководящие аспекты деятельности жилищных накопительных кооперативов, включая административные начала такой деятельности.


Основными направлениями деятельности жилищных накопительных кооперативов являются привлечение и использование денежных средств граждан. Под денежными средствами, исходя из гражданского законодательства, следует понимать объекты гражданских прав, которые представляют собой деньги (валюту), являющиеся платежным средством, как в наличной, так и безналичной форме. Привлечением денежных средств граждан является деятельность, результатом которой является передача гражданами своих денежных средств в пользование жилищному накопительному кооперативу, а использование кооперативом денежных средств - деятельность, направленная на извлечение из денежных средств их платежных свойств.


В ст. 1 ФЗ от 30 декабря 2004 г. N 215-ФЗ приводится перечень основных аспектов, вопросов и сфер, которые урегулированы данным Законом. Этот перечень включает в себя следующее:

  1. правовое положение жилищных накопительных кооперативов - совокупность прав и обязанностей, ответственность жилищных накопительных кооперативов, а также основные направления их деятельности;

  2. права и обязанности членов жилищных накопительных кооперативов - совокупность мер возможного и должного поведения членов жилищных накопительных кооперативов, которые определены в ФЗ от 30 декабря 2004 г. N 215-ФЗ;

  3. порядок создания, реорганизации и ликвидации жилищных накопительных кооперативов - регулирование гражданско-правовых процедур по образованию, изменению формы деятельности и организационно-правовой формы и прекращению деятельности жилищных накопительных кооперативов;

  4. порядок осуществления деятельности жилищных накопительных кооперативов по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений - регулирование процедур, направленных на получение денежных средств граждан, и процедур по реализации этих денежных средств для приобретения жилых помещений.


ФЗ от 30 декабря 2004 г. N 215-ФЗ содержит императивную запретительную норму, имеющую исключительный характер. Исключительность касается деятельности, которую вправе осуществлять жилищный накопительный кооператив, и сводится к тому, что жилищный накопительный кооператив вправе осуществлять только ту деятельность, которая определена в ФЗ от 30 декабря 2004 г. N 215-ФЗ, а именно:

  1. деятельность по привлечению и использованию денежных средств граждан - членов жилищного накопительного кооператива;

  2. предпринимательскую деятельность.


Все иные виды деятельности, которые урегулированы федеральным законодательством и им не запрещены, но не предусмотрены в данном Законе, жилищный накопительный кооператив осуществлять не вправе.


Статья 3 ФЗ от 30 декабря 2004 г. N 215-ФЗ содержит требования к жилищному накопительному кооперативу, которые аналогичны общим требованиям, предъявляемым к юридическим лицам согласно п. 1 ст. 48 ГК РФ2:

  1. наличие в собственности обособленного имущества - то есть материальных благ, которые свободны от прав третьих лиц и которыми жилищный накопительный кооператив вправе владеть, пользоваться и распоряжаться;

  2. учет имущества на самостоятельном балансе. Согласно п. 1 ст. 48 ГК РФ юридические лица должны иметь самостоятельный баланс и (или) смету. В данном случае ФЗ от 30 декабря 2004 г. N 215-ФЗ содержит требование только о балансе, под которым следует понимать совокупность основных средств, то есть объектов, которые требуют капитальных вложений и предназначены для продолжительного периода пользования;

  3. осуществление имущественных и личных неимущественных прав - совокупность мер возможного поведения, объектом которых выступают материальные овеществленные объекты и нематериальные блага;

  4. несение обязанностей - выполнение требований относительно должного поведения;

  5. возможность выступать в качестве истца и ответчика в суде.


Моментом создания жилищного накопительного кооператива, как и любого юридического лица является внесение записи о нем в Единый государственный реестр юридических лиц.


Основанием возникновения отношений между жилищным накопительным кооперативом и его членами является членство в жилищном накопительном кооперативе.


Статья 3 ФЗ от 30 декабря 2004 г. N 215-ФЗ содержит запретительную норму относительно того, что жилищный накопительный кооператив не имеет права заключать гражданско-правовые договоры со своими членами, на основании которых возникают, изменяются и прекращаются права и обязанности этих членов, связанные с деятельностью жилищного накопительного кооператива по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений. На практике это может быть, например, договор купли-продажи. Представляется, что данная норма направлена на предотвращение злоупотреблений со стороны членов жилищного накопительного кооператива и самого жилищного накопительного кооператива. Права и обязанности, вытекающие из членства граждан в кооперативе, могут определяться исключительно условиями такого членства3.


Законом от 30 декабря 2004 г. N 215-ФЗ определяются правовые, экономические и организационные основы деятельности жилищных накопительных кооперативов, а также устанавливаются гарантии защиты прав и законных интересов граждан - членов жилищных накопительных кооперативов. Помимо этого 30 декабря 2004 г. N 215-ФЗ устанавливается правовое положение ЖНК, права и обязанности их членов, порядок создания, реорганизации и ликвидации ЖНК, а кроме того порядок осуществления ими деятельности по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений.


1 Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 215-ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах" // Собрание законодательства Российской Федерации. 2005. N 1 (часть 1). ст. 41.

2 Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 1994. N 32. ст. 3301; Часть вторая от 26 января 1996 г. N 14-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 1996. N 5. ст. 410; Часть третья от 26 ноября 2001 г. N 146-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 2001. N 49. ст. 4552; Часть четвертая от 18 декабря 2006 г. N 230-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 2006. N 52 (часть I). ст. 5496.

3 Бирюкова (Цисс) Т.А., Марченко Ю.А. Комментарий к Федеральному закону от 30.12.2004 N 215-ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах" (постатейный). М., 2012. С. 31.


Теги: Альтернатива ипотеке

Статьи и интервью. Обзоры рынка

  • СПРАВОЧНАЯ ИНФОРМАЦИЯ об объекте недвижимости в режиме он-лайн
  • Федеральная налоговая служба России
  • Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости
  • Департамент имущества города Москвы
  • Государственная жилищная инспекция города Москвы
  • Комитет г. Москвы по контролю в области долевого строительства