Договор ренты

Договору ренты и пожизненного содержания с иждивением посвящена гл.

 
 
33 ГК РФ


Рента представляет собой такой способ распоряжения своим имуществом, при котором в счет переданного под выплату ренты имущества (квартира, жилой дом, автомобиль и др.) получателю ренты поступают регулярные платежи или предоставляется иное имущественное содержание с целью обеспечения нормального и достойного уровня своей жизни.


Во многих случаях граждане распоряжаются своим имуществом подобным образом не столько ради получения дохода как такового, сколько ради сохранения своего привычного уровня жизнеобеспечения.


Действующим гражданским законодательством РФ предусмотрено несколько видов ренты (глава 33 ГК РФ):

  1. постоянная рента, выплачиваемая бессрочно, права получателя которой могут переходить по сделке уступки прав, в порядке наследования, в результате реорганизации, если получателем является некоммерческая организация, также рента может быть выкуплена, и тогда обязательство по ее выплате прекращается;

  2. пожизненная рента, выплачиваемая в течение срока жизни ее получателя, либо в течение срока жизни указанного им гражданина, либо в течение жизни всех получателей ренты, если их несколько; обязательство по выплате такой ренты не прекращается даже в случае, если случайно повреждено или уничтожено имущество, переданное под выплату ренты.


Следует отметить, что любая рента обременяет имущество, которое передано под ее выплату, в отношении данного имущества устанавливается залог в пользу получателя ренты в качестве обеспечения исполнения обязательств плательщика ренты (ст. 586-587 ГК РФ).


Наиболее часто на практике имеет место пожизненная рента. Если предметом такой ренты являются квартира или иное жилое помещение, то соответствующий договор заключается на условиях пожизненного содержания с иждивением (п. 2 ст. 583, § 4 главы 33 ГК РФ). По условиям такого договора получатель ренты отчуждает квартиру в собственность плательщика ренты, и она переходит к нему, обремененная залогом в пользу получателя ренты. На весь срок его жизни плательщик ренты обязан в полном соответствии с условиями договора осуществлять рентные платежи, а если договором предусмотрены иные виды имущественного предоставления (покупка продуктов питания, вещей, лекарств, выполнение текущего ремонта жилого помещения и др.), то выполнять соответствующие обязанности своевременно, в полном объеме и надлежащим образом.


Между сторонами договора пожизненной ренты нередко возникают споры относительно обязанности по уходу за получателем ренты. Плательщик ренты должен не только выполнять свои обязанности перед получателем ренты, как они определены условиями заключенного между ними договора, но и обеспечить себя надлежащими доказательствами, которые подтверждают исполнение установленных обязанностей, чтобы в случае спора обосновать свою правоту.


В качестве такого подтверждения плательщик ренты может представить платежные документы о перечислении денежных средств в пользу получателя ренты, например расписки в получении денег, чеки, выписки с банковских счетов, справки об операциях по счетам и др.


Также, в подтверждение исполнения денежного обязательства суд принимает не только собственно платежные документы, но и иные письменные доказательства, в частности переписку сторон, заявление кредитора об отсутствии у должника перед ним денежных обязательств, например заявление банка в регистрирующий орган о прекращении кредитного договора для погашения регистрационной записи об ипотеке и др.


Факты передачи денежных средств не могут подтверждаться одними только пояснениями плательщика ренты, свидетельскими показаниями и фотографиями, поскольку надлежащими и достоверными, допустимыми доказательствами указанных фактов будут именно документы о передаче денег.


В случаях, когда по условиям договора пожизненной ренты плательщик ренты должен перечислять рентные платежи, но при этом он не располагает сведениями о банковском счете получателя ренты, а фактическую передачу денег невозможно осуществить, плательщик ренты может вносить средства на депозит нотариуса в порядке, предусмотренном ст. 327 ГК РФ.


В соответствии со ст. 599 ГК РФ в случае существенного нарушения плательщиком ренты договора пожизненной ренты получатель ренты вправе требовать от него выкупа ренты либо расторжения договора и возмещения убытков. Если под выплату пожизненной ренты квартира, жилой дом или иное имущество отчуждены бесплатно, при существенном нарушении договора плательщиком ренты ее получатель вправе потребовать возврата этого имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты.


В качестве примера существенного нарушения условий договора пожизненной ренты можно привести ситуацию, когда плательщик ренты по своей инициативе без согласования с получателем ренты заменяет уход за получателем ренты и его содержание на выплату денежных средств. Это не допустимо, поскольку в условиях договора пожизненной ренты был прямо оговорен способ выполнения плательщиком ренты своих обязательств1.


Исключение может составить случай, когда получатель ренты в течение длительного времени (например, в течение года и более) принимал от плательщика ренты денежные средства без возражений, с требованиями о предоставлении ухода и содержания путем приобретения продуктов, вещей, лекарств и др. к плательщику ренты не обращался, мер к отказу от договора пожизненной ренты не предпринимал, при этом в пользу плательщика ренты могут выступить свидетели, а также он сможет представить иные допустимые доказательства своей добросовестности. Вместе с тем в необходимых случаях плательщику ренты следует заключать с получателем ренты дополнительное соглашение, в содержании которого отразить все изменения в способе выполнения им своих обязательств.


1 Бычков А. Договор ренты. Решение спорных ситуаций // Финансовая газета. 2014. N 26. С. 11.


Теги: Альтернатива ипотеке

Статьи и интервью. Обзоры рынка

  • СПРАВОЧНАЯ ИНФОРМАЦИЯ об объекте недвижимости в режиме он-лайн
  • Федеральная налоговая служба России
  • Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости
  • Департамент имущества города Москвы
  • Государственная жилищная инспекция города Москвы
  • Комитет г. Москвы по контролю в области долевого строительства