ГлавнаяИнвестирование в недвижимостьИпотекаРекомендации по использованию моделей погашения ипотечного кредита

Рекомендации по использованию моделей погашения ипотечного кредита

Тэги: ипотека

Риск досрочного погашения является одной из разновидностей кредитного риска. Он возникает в случае досрочного погашения кредитором части или полной суммы кредита, что уменьшает запланированную прибыль банка и затрудняет планирование ликвидности. Для минимизации такого риска банки могут внести в кредитное соглашение положение о запрете досрочного погашения кредита или комиссию за досрочное погашение кредита. Именно второй метод используется в Сбербанке РФ, то есть взимается комиссия за досрочное погашение в размере 1% от суммы, досрочно погашаемой. Однако сумма комиссии не погашает потерь банка в случае досрочного погашения долга в полной степени.

В данной работе предлагаем рассмотреть дополнительно еще моделью погашения долга ипотечного кредита, а именно модель погашения кредита равными частями на основе схемы простых процентов. Осуществим сравнение доходов и потерь, которые получит банк при использовании каждой из моделей, то есть:

·  Модель А - погашение кредита равными частями на основе схемы простых процентов;

· Модель Б - погашение кредита равными частями на основе схемы сложных процентов (аннуитетные платежи);

· Модель В - погашение кредита равными суммами основного долга (равными частями).

Для иллюстрации определим условный пример предоставления кредита банком Сбербанком РФ, который погашен досрочно. Кредит выдан на 10000 тыс. руб., процентная ставка 0,19 (19% годовых), срок 5 лет (60 месяцев), начисление процентов ежемесячное, досрочное погашение произошло:

·  в двадцатом месяце;

·  сорок восьмому месяце.

Введем следующие обозначения: r - годовая процентная ставка, по которой предоставляется ипотека, m - количество периодов начисления, i = r / m – процентная ставка за месяц, T - срок кредитования (в годах), n = m * T – общее количество платежей, K0 - размер кредита, K1 - сумма задолженности в месяце t, Vt-общий месячный платеж (такой платеж включает в себя платеж по погашению задолженности Vt`  и процентный платеж Vt'').

Согласно условиям примера предоставления ипотечного кредита

Т = 5, n = 60; i = 19/100/12 = 0,01583, К0 = 10000

Сначала рассчитаем денежные потоки для модели А, по определенным формулами.

Месячный платеж заемщика рассчитывается по формуле:

form_01.png

Платеж по погашению задолженности определяется по формуле:

form_02.png

 а процентный платеж по формуле:

form_03.png

Рассчитаем сумму основного долга и процентов, которые будут уплачиваться ежемесячно и которые будут одинаковыми:

Vt = 10000 / 60 * (1 + 0,01583 * (60 + 1) / 2) = 247, 14 тыс. руб. - общий месячный взнос заемщика, который состоит из основной суммы долга и начисленных процентов.

Vt` = 10000 / 60 = 166,67 тыс. руб. - сумма основного долга выплачивается равными частями ежемесячно.

Vt'' = (10000 * 0,01583 * 60 + 1) / 120 = 80,47 тыс. руб. - сумма процентов.

Рассчитаны денежные потоки в сокращенном виде представлены в таблице 1. 

Таблица 1.

tab_11.png

Из расчетов видно, что при погашении долга по ипотечному кредиту по данной модели банк получит доход от операции в размере 4828 тыс. руб. за весь период действия кредитного договора, то есть 60 месяцев, если заемщик погасит досрочно долг в тридцатом месяце, то доход составит 2414,1 тыс. руб.., если в сорок восьмом, то – 3862,56 тыс. руб.

 Аналогичные расчеты проведем для модели Б.

Для данной модели общий месячный платеж рассчитывается по формуле:

form_04.png

При этом платеж по погашению задолженности определяется по формуле:

form_05.png

а процентный платеж по формуле:

form_06.png

Остаток задолженности в определенном периоде определяется с помощью формулы:

form_07.png

Vt = 10000 * (0,01583 * (1+0,01583)60 / ((1+0,01583)60 -1)) = 259,38 тыс. руб. - общий вклад в счет погашение основного долга, уплачивается на основе сложных процентов равными частями ежемесячно.

Vt'' = 10000 * 0,01583 = 158,3 тыс. руб. - сумма начисленных процентов за первый месяц, сумма процентов будет ежемесячно разной и для каждого месяца рассчитывается по указанной формуле, используя балансовую стоимость предыдущего периода.

Vt` = 259,38 – 158,3 = 101,08 тыс. руб. - сумма основного долга, которую заемщик должен платить ежемесячно, она согласно предварительным расчетам будет разной ежемесячно.

Kt = 10000 – 101,08 = 9898,92 тыс. руб. - сумма задолженности.

В таблице 12  данные расчеты представлены в сокращенном виде.

Таким образом, банк получит доход в размере 5564 тыс. руб. если заемщик погасит всю сумму долга в течение 60 периодов, без досрочного погашения кредита. В случае досрочного погашения долга заемщиком в тридцатом месяце банк получит доход в размере 3938,16 тыс. руб., если в сорок восьмом, то – 5265,14 тыс. руб.

Таблица 2.

tab_12.png

Используем модель В для расчета платежей по ипотечному кредиту.

Для модели В ежемесячный платеж в счет погашения основного долга для всего периода определяется по формуле:

form_08.png

размер процентов по формуле:

form_09.png

и размер общего месячного взноса:

form_06.png

Vt` = 10000 / 60 = 166,67 тыс. руб. - сумма долга погашается ежемесячно заемщиком равными частями.

Vt'' = 10000 * 0,01583 = 158,3 тыс. руб. - сумма процентов, которая будет разной ежемесячно и требует ежемесячного расчета.

Vt = 166,67 + 158,3 = 324,97 тыс. руб. - общий вклад, который рассчитывается

путем составления суммы основного долга и начисленных процентов.

Таблица 3

tab_13.png

Следовательно, при использовании модели В для расчета платежей по кредиту за весь период банк получит сумму дохода в 4828 тыс. руб. при погашении клиентом долга через тридцать месяцев банк получит доход от

кредитной операции в размере 3601,3 тыс. руб., при погашении на сорок восьмом месяце – 4622,3 тыс. руб.

Осуществим сравнение по моделям размера процентов и потерь в случае досрочного погашения в 30 месяце (табл. 4) и в сорок восьмом (табл. 5).

Таблица 4

tab_14.png

Таблица 5

tab_15.png

Как видно из таблиц анализа модель В, которая не используется банком, имеет наименьший размер потерь при обоих случаях досрочного погашения, это следствие того, что и запланированный доход от операции является наименьшим, поскольку основной долг погашается равными частями.

Следовательно следует применять и эту модель в деятельности Сбербанка РФ.

По результатам третьего раздела можно сделать следующие выводы. В ходе исследования организации контроля ипотечного кредитования в Сбербанке РФ было выявлено, что в учреждениях банка отсутствуют такие документы как описание операционного процесса ипотечного кредитования и технологической карты отражения в учете операций ипотечного кредитования. Зато в учреждениях используется технологическая схема ипотечного кредитования, которая сочетает в себе описание всех операционных процедур, выполняемых при осуществлении операции по предоставлению, обслуживанию и погашению ипотечного кредита. Большое количество информации, представляемой в данной схеме, делает ее громоздкой и не удобной для использования. Причем описание некоторых операций непосредственно не проводится в банке, например купля-продажа недвижимости, поэтому они только затрудняют наглядность и понятность последовательности операционных процедур в банке. Нами было разработано документ «Описание операционного процесса «Ведение ипотечного кредитования».

В связи с нестабильностью экономики государства рыночная стоимость любого объекта недвижимости может как повыситься, так и понизиться. Ситуацию снижения рыночной стоимости недвижимости мы наблюдали в период кризиса. Именно в тот период большинство банков столкнулись с проблемой нехватки полученной выручки от реализации залогового имущества на покрытие всех расходов понесенных при кредитной операции. Соответственно банк должен постоянно осуществлять мониторинг стоимости залогового имущества, соответствует ли она рыночной стоимости. В ходе исследования было предложено использовать коэффициентный метод определения стоимости залогового имущества, основанный на сочетании традиционных трех методов определения стоимости залогового имущества.

Для минимизации потерь банка от досрочного погашения долга нами было проанализированы три модели ипотечного кредитования, две из которых уже используются в банке, а именно погашение кредита равными частями на основе схемы сложных процентов (аннуитетные платежи) и погашение кредита равными частями на основе простых процентов. Другая модель это погашение кредита равными суммами основного долга. Проведенные расчеты по данным моделями показали, что банк сможет минимизировать потери при использовании модели погашения кредита равными суммами основного долга. Именно поэтому было предложено использовать в банке данную модель.

 
 
Теги: ипотека

Статьи и интервью. Обзоры рынка

  • СПРАВОЧНАЯ ИНФОРМАЦИЯ об объекте недвижимости в режиме он-лайн
  • Федеральная налоговая служба России
  • Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости
  • Департамент имущества города Москвы
  • Государственная жилищная инспекция города Москвы
  • Комитет г. Москвы по контролю в области долевого строительства