Анализ ипотечного рынка РФ

Тэги: ипотека
Несмотря на сохраняющуюся неопределенность перспектив мировой экономики, российский ипотечный рынок продолжал активно расти. Как показал анализ ипотечного кредитования в РФ, по официальным данным АИЖК за 9 месяцев 2012 года населению РФ было предоставлено 475,8 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 698,6 млрд. рублей. 

Это практически в 1,5 раза больше, чем аналогичные показатели за 9 месяцев 2011 года. Это свидетельствует о том, что рынок ипотечного кредитования активно восстанавливается после кризиса. 

Наиболее существенной тенденцией 2012г. стоит назвать рост при том, что 2012г. характерен повышением ставок по ипотечным кредитам. 

Анализ динамики месячных ставок выдачи говорит о том, что по итогам трех кварталов ставка по кредитам в рублях превысила уровень аналогичного периода 2011 года на 0,7 п.п. и составила 12,3%.

Рис. 1. – Динамика ипотечного кредитования РФ в 2009-2012гг 

shema_5.png

Указанные выше тенденции позволяют сделать вывод, что такое соотношение роста спроса на ипотечные кредиты и сопутствующий рост процентных ставок создает риски существенного замедления темпов роста ипотечного рынка в 2013 году, так как не исключена ситуация реализации в 2012 году потенциального спроса будущих периодов. По данным опроса домохозяйств, проведенного АИЖК в 3 квартале 2012 года, потенциальные ипотечные заемщики переоценивают необходимость приобретения жилья, сокращается спрос на жилье для членов семьи и родственников. 

Среди других весомых изменений ипотечного рынка отметим рост ипотечного портфеля на балансах банков. Так, на 01.10.2012 он составил 1806,8 млрд. рублей, что на 33% превышает уровень соответствующего периода 2011 года. Абсолютный прирост портфеля составил 451 млрд. рублей. 

Анализ структуры ипотечного портфеля показывает неуклонное снижение доли валютной задолженности. Так, по итогам 9 месяцев 2012 года она составила всего 7,2%, снизившись с начала года на 3,9 п.п. По итогам 9 месяцев 2012 года было выдано лишь 1190 валютных кредитов против 474 639 рублевых. 

По данным Банка России, за 9 месяцев 2012 года объем задолженности по ипотечным кредитам, по которым не было допущено ни одного просроченного платежа либо срок просрочки не превышает 3 дней, составил 96,47% (94,78% - годом ранее). 

Доля просроченных платежей в общем объеме накопленной ипотечной задолженности на 01.10.2012 составила 2,45%. Доля просроченных платежей по рублевой задолженности составила 1,5%, а по валютной - 14,9%. Высокая доля валютной просрочки объясняется падением объёмов валютного ипотечного портфеля (со 165 млрд руб. на начало 2012 года до 129 млрд руб. на конец сентября) при незначительном изменении объема валютной просроченной задолженности. Главным образом, это просрочка, образовавшаяся в прошлые годы, т.к. в данный момент, как говорилось выше, объем выдачи ипотечных кредитов в иностранной валюте незначителен [1

В целом, ответственность за надлежащую организацию системы внутреннего контроля и ее функционирования возлагается на руководителя учреждения банка. Система внутреннего контроля - это совокупность процедур, направленных на предупреждение, выявление и исправление существенных ошибок, а также обеспечение защиты и сохранности активов, полноты и точности учетной документации. Внутренний контроль в банке осуществляется в соответствии с нормативно-правовыми актами РФ и локальными нормативными актами Сбербанка, в которых определяются основные этапы и процедуры контроля банковских операций. 

Контроль осуществляется ответственным работником, в обязанности которого входит проведение контроля за определенной операцией. 

Внутренний банковский контроль направлен на разоблачение, исправление и предупреждение ошибок, искажений информации и прямых злоупотреблений при осуществлении и учете операций в филиале банка, а также на принятие правильных управленческих решений. Эта система охватывает все механизмы контроля в банке и действует постоянно на всех уровнях. 
Составляющими внутреннего банковского контроля отделении Сбербанка России ОАО являются: 
- бухгалтерский контроль и административный контроль (рис. 2). 

Рис. 2. - Составляющие внутреннего контроля в отделении Сбербанка России ОАО 

shema_4.png

Учреждение банка использует такие процедуры внутреннего контроля:
1. Административный контроль: организационные;  управленческие,  распределение функций; физические меры (защита  и сохранение активов, материальных ценностей и регистров бухгалтерского учета);
2. Бухгалтерский контроль: учет операций в полном объеме, своевременное выверки, оценка. 

Внутренний банковский контроль включает предварительный, текущий и последующий контроль (рис. 5). 

Предварительный контроль заключается в том, что операция перед ее осуществлением подлежит оценке с точки зрения ее целесообразности, законности и эффективности. Он осуществляется путем предварительного сопоставления возможной сделки с планом, договором, сметой, задачей, нормативной базой и другими документами. Цель предварительного контроля - предотвратить появление нарушений и недостатков в деятельности банка. Предварительный контроль осуществляется до оформления сделки и внесения информации в систему учета. 

Любая операция должна начинаться с предварительного контроля и предусматривает проверку: соответствия требованиям законодательства РФ, нормативно-правовым актам ЦБ РФ и локальным нормативно-правовым актам Сбербанка; наличия соответствующих разрешений и лимитов. 

Непосредственно перед предоставлением ипотечного кредита производится идентификация клиента, проверяется правдивость представленной им информации о себе, выясняется, имеет ли право клиент осуществлять операцию или имеет ли возможность банк осуществлять такую операцию. Обязательно осуществляется проверка недвижимого имущества, которое будет выступать в роли ипотеки (обеспечения). 
Предметом ипотеки по ипотечным кредитам, которые предоставляются учреждениями Сбербанка РФ, могут быть один или несколько объектов недвижимого имущества со всеми принадлежностями в условиях представленных на рисунке 3. 

Рис. 3. - Условия взятия недвижимого имущества предметом ипотеки 

shema_3.png

Если недвижимое имущество находится в общей собственности, то оно может быть передано в ипотеку лишь по нотариально заверенному согласию всех совладельцев. Совладелец недвижимого имущества имеет право передать в ипотеку свою долю в общем имуществе без согласия других совладельцев при условии выделения ее в натуре и регистрации права собственности на нее как на отдельный объект недвижимости. Соответственно банк осуществляет сразу проверку данного факта. 

Также ипотекодатель обязан до момента заключения ипотечного договора уведомить банк о всех известных ему правах и требованиях других лиц на предмет ипотеки, в том числе, которые не зарегистрированы в установленном законом порядке. Конечно, банк проверяет такую информацию и в случае нарушения этого обязательства ипотекодержатель имеет право требовать досрочного исполнения обязательства по кредитному договору и возмещения ипотекодателем причиненного ущерба. 

Текущий (первичный) контроль в процессе проведения операций обеспечивается путем выполнения установленных процедур контроля за определенными операциями учреждения и предусматривает визуальную проверку правильности составление документов в бумажной форме и наличия подписей на них, а также проверку наличия цифровой подписи на электронных документах. 

С целью обеспечения первичного контроля за ипотечным операцией в обязательном порядке руководителем банка подписывается распоряжение на выдачу ипотечных кредитов. Кроме того правильность составления, наличие подписей и их сверка производится по каждому банковским документом в ходе ипотечной сделки. 

Последующий контроль осуществляется с целью выявления недостатков предварительного, текущего контроля, нарушений правил выполнения операций и отражения их в учете, соблюдения требований учетной политики и других локальных нормативно-правовых актов банка. При этом в сферу дальнейшего бухгалтерского контроля относится проверка достоверности отражения операций в учете и наличии всех первичных документов. 

Подтверждением полного и своевременного осуществления ипотечной сделки являются документы, свидетельствующие о том, что эта операция была выполнена и информация о ней внесена в регистры бухгалтерского учета. К письменным подтверждениям относятся и сами записи в регистрах бухгалтерского учета. 

Применение выверки качестве меры последующего контроля за ипотечными операциями предусматривает регулярное и своевременное сравнения записей в регистрах бухгалтерского учета с первичными документами и (или) соответствующими активами. Если выявлены расхождения, то записи в регистрах бухгалтерского учета следует привести в соответствие с первичных документов и (или) имеющихся активов и т.п. 

Последующий контроль по ипотечным кредитам также включает составляющие, представленные на рисунке 4. 

Рис. 4. - Составляющие последующего контроля кредитных операций 

shema_2.png

В течение действия договора об ипотечном кредите ежемесячно осуществляются оценка состояния погашения кредита и уплаты процентов, состояния обеспечения, а также классификация каждой кредитной операции по степени риска и расчет резерва для возмещения возможных потерь по ипотечным кредитам. 

Проверка состояния обеспечения осуществляется каждые 6 месяцев, а также в случае возникновения проблем с погашением кредита или выплатой процентов, в том числе при внесении изменений в график погашения кредита. 

Оценка платежеспособности осуществляется в сроки, предусмотренные нормативно-правовыми актами ЦБ РФ, внутрибанковскими нормативными документами, и в случае возникновения проблем с погашением кредита или выплатой процентов, в том числе при внесении изменений в график погашения кредита. 

После получения кредита, залогом которого выступает недвижимое имущество или кредита на приобретение недвижимого имущества заемщик обязан предоставить банку документы, подтверждающие их целевое использование. 

Подтверждением целевого использования ипотечного кредита является надлежащим образом оформленный документ, заключенный с целью приобретения недвижимого имущества в собственность и с момента его регистрации, подтверждающей право собственности заемщика на приобретенное недвижимое имущество (договор купли-продажи недвижимого имущества, зарегистрированный согласно требованиям действующего законодательства). 

В случае выдачи кредита на покупку недвижимости на первичном рынке, подтверждающими документами будут выступать: мемориальный ордер о перечислении средств на счет фонда финансирования строительства (ФФС); справка о полной оплате стоимости объекта инвестирования и правоустанавливающий документ на объект инвестирования, зарегистрированный в установленном действующим законодательством порядке. 

В случае нецелевого использования кредита учреждение банка применяет к заемщику санкции, предусмотренные договором об ипотечном кредите, в том числе имеет право требовать досрочного возврата предоставленного кредита и возмещения причиненных убытков. 

В течение действия договора об ипотечном кредите учреждение банка также осуществляет контроль за техническим состоянием недвижимого имущества, переданным в ипотеку, с целью обеспечения выполнения заемщиком обязательств по договору. Банк имеет право требовать от ипотекодателя документы, которые подтверждают отсутствие каких - либо обременений со стороны любых лиц, своевременность уплаты платежей за жилищно - коммунальные услуги, регистрации места проживания других лиц по адресу недвижимого имущества и т.п. 

Проверки проводятся с целью установления: факта наличия недвижимого имущества по местонахождению согласно договору ипотеки; 
соответствия признаков и свойств имеющегося недвижимого имущества тем, по которым его принято в ипотеку и определены оценочной стоимости. 

Проверки осуществляются специально созданной комиссией, по результатам проверки составляется акт проверки недвижимого имущества, находящегося в ипотеке. 

В случае установления комиссией того, что состояние предмета ипотеки не соответствует требованиям договора ипотеки, вследствие чего ликвидность недвижимого имущества недостаточна для обеспечения выполнения заемщиком своих обязательств по договору ипотечного кредита, то банк имеет право требовать от заемщика согласно условиям договора пополнения предмета залога. 

В течение действия договора об ипотечном кредите, выданном для приобретения недвижимого имущества на первичном рынке, Сбербанком осуществляется контроль за объектом строительства (до момента сдачи в эксплуатацию объекта строительства и внесении изменений в ипотечный договор) и объектом недвижимости (после сдачи в эксплуатацию объекта строительства и внесении изменений в ипотечный договор). Изменение объекта инвестирования, уступка права требования по договору третьим лицам, отказ от участия в ФФС, требование частичного возврата средств из ФФС и другие изменения возможны лишь при условии полного погашения заемщиком задолженности по кредиту. Любые перепланировки (как до ввода объекта инвестирования в эксплуатацию, так и после) допускаются только при условии предоставления на это банком письменного согласия. 

После ввода объекта строительства в эксплуатацию и оформление права собственности работник банка, на имя которого была оформлена доверенность, получает от застройщика правоустанавливающий документ на объект инвестирования. После этого кредитный работник согласовывает с заемщиком и нотариусом срок заключения дополнительного договора ипотечного договора по замене предмета ипотеки и изменения его характеристик в случае изменения площади недвижимости, изменений в планировании. Указанным дополнительным договором может быть предусмотрено внесения других положений, связанных с изменением характеристик объекта инвестирования. Одновременно проводится перерегистрация (вносятся изменения) запрета отчуждения и обременения ипотекой. 

В дальнейшем банком осуществляются инспекционные проверки предмета ипотеки с целью предотвращения любых обременений со стороны третьих лиц, регистрации места проживания других лиц по адресу объекта инвестирования и т.д. 

Инспекционные проверки предмета ипотеки проводятся уполномоченной комиссией учреждения банка в сроки и в порядке, определенном внутренними нормативно-правовыми актами Сбербанка. 

Погашение ипотечного кредита должно осуществляться заемщиком в порядке, в сроки и в объеме согласно условиям договора об ипотечном кредите. 

Начисление процентов за пользование ипотечным кредитом осуществляется ежемесячно методами, предусмотренными учетной политикой банка и указанными в договоре об ипотечном кредите. Выплаты осуществляется заемщиком путем внесения наличных в кассу банка или безналичными перечислениями в валюте кредита согласно условиям договора об ипотечном кредите. Уполномоченный работник банка должен осуществлять регулярную проверку правильности суммы начисленных процентов по кредиту, амортизации дисконта, отраженных в учете уплаченных процентов и основного долга. 

При осуществлении заемщиком досрочного погашения задолженности по кредиту подлежат уплате соответствующие комиссионные вознаграждения, в порядке, предусмотренном кредитным договором. В случае досрочного погашения кредита при необходимости вносятся изменения в договор об ипотечном кредите по ежемесячным платежам по кредиту. Все изменения оформляются дополнительными договорами к договору об ипотечном кредите, которые являются его неотъемлемыми частями. Именно поэтому работнику банка необходимо также проконтролировать юридическую правильность составления дополнительных договоров, правильность расчета суммы комиссии, зачисления на соответствующий счет и своевременности уплаты, согласно договору. 

Заемщик имеет право согласно договору об ипотечном кредите вносить платежи по кредиту на несколько месяцев вперед (например, в случае отъезда в командировку или отпуск), предупредив учреждение банка за 3 дня до внесения таких платежей. В таком случае заемщик должен внести на свой текущий счет, открытый в учреждении Сбербанка, необходимую сумму средств и предоставить банку соответствующие поручения на перечисления средств с текущего счета в счет погашения очередных платежей по кредиту. При этом необходимо проверить своевременно и должным ли образом банком были перечислены средства в счет погашения задолженности и процентов по каждому месяцу. 

При возникновении у заемщика временных финансовых трудностей банк может отсрочить погашение отдельных платежей по кредиту на срок до 2 месяцев путем заключения дополнительного договора к кредитному договору. 

Решение об отсрочке погашения платежей по кредиту принимается кредитным комитетом, который принимал решение о предоставлении кредита. При этом заключается дополнительный договор к договору об ипотечном кредите, в котором пересматривается сумма ежемесячных платежей по договору об ипотечном кредите и устанавливается новый срок начала их погашения. В случае если погашение кредита и уплата процентов осуществляется аннуитетными платежами, также пересматривается график погашения аннуитетных платежей. Предоставление новой отсрочки отдельных платежей может осуществляться при условии своевременного погашения заемщиком платежей, были отсрочены ранее. 

Отсрочка погашения кредита за пределы конечного срока пользования кредитом, обусловленного договором об ипотечном кредите, не допускается. 

Кредитная служба осуществляет контроль за уплатой заемщиком страховых платежей в соответствии с договором страхования. В случае ненадлежащего исполнения заемщиком своих обязательств по договору страхования банк применяет к заемщику соответствующие санкции, предусмотренные заключенными договорами. 

Таким образом, мониторинг ипотечной сделки начинается с процесса выдачи кредита и продолжается до момента окончания действия конкретного договора ипотечный кредит, который является составной частью соответствующего кредитного портфеля учреждения Сбербанка. При этом объектом мониторинга является каждая кредитная операция. Этот процесс включает мониторинг платежеспособности заемщика, состояния обслуживания долга и способа обеспечения кредита (последующий контроль). Данный процесс возможен в результате ведения аналитического учета по каждой операции по выдаче ипотечного кредита. 
Ипотечные кредиты для банка является наиболее рисковыми, поэтому надлежащая организация контроля за данной операцией является необходимой. 

По результатам второго раздела, можно сделать вывод, Сбербанк РФ, согласно структуре своих пассивов, имеет статус специализированного банка. На сегодняшний день банк имеет полную лицензию на осуществление банковской деятельности и обслуживает все категории населения. 

Обязательным в банке является контроль за осуществлением ипотечного кредитования. К контролю за ипотечным кредитам относится контроль за целевым использованием кредита, контроль за предметом ипотеки, контроль за погашением кредита и уплатой процентов, контроль за уплатой страховых платежей и мониторинг кредитных операций. 

Рис. 5. - Внутренний банковский контроль в Сбербанке РФ

shema_1.png
 
 
Теги: ипотека

Статьи и интервью. Обзоры рынка

  • СПРАВОЧНАЯ ИНФОРМАЦИЯ об объекте недвижимости в режиме он-лайн
  • Федеральная налоговая служба России
  • Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости
  • Департамент имущества города Москвы
  • Государственная жилищная инспекция города Москвы
  • Комитет г. Москвы по контролю в области долевого строительства