ГлавнаяИнвестирование в недвижимостьИпотекаРиски при инвестировании в объекты недвижимости

Риски при инвестировании в объекты недвижимости

Понятие данной группы рисков отражает отклонение итоговых результатов доходности от ожидаемых, многое зависит от специфики конкретного объекта недвижимости и стабильности на этом рынке в целом.

 
 

Итак, разберем основные риски детально:
1.  Кредитный риск – это убыток, возникающий в следствии остановки платещей по обязательствам заемщиком.
2.  Ставки по процентам – опасность, что в условиях общего увеличения ставок по процентам, процентная ставка по заемным средствам будет увеличиваться либо уменьшаться менее часто, чем по заемным средствам.
3.  Досрочное погашение – неполученная прибыль при решении заемщика раньше установленного срока погасить кредит с фиксированной процентной ставкой.
4.  Предварительные обязательства – вероятность ущерба в следствие поддержания кредитной линии займам, по которым процентная ставка была зафиксирована еще до открытия кредита.
5.  Ликвидность  - вероятность убытка связанного с тем, лицо или финансовое учреждение при совершения платежей  по свои собственным кредитам, будет испытывать дефицит  средств получаемых от выданных.
6.  Базовая ставка – если относительно базовой ставки, к объему заемных средств, использовалась фиксированная надбавка, то возникает риск потерь при изменении базовой ставки в сторону уменьшения.

В классическом понимании кредитный риск может повлечь прямые потери  в тех ситуациях, когда заемщик, по каким-либо причинам не в будет совершать платежей  по долговым обязательствам, а общей стоимости имущества заемщика не достаточно, чтобы погасить кредит полностью. 

Сопоставление подтвержденного дохода потенциального заемщика и размера процента по кредиту и определяет платежеспособность потенциального лица.   

В ситуации, когда выплат со стороны заемщика не предвидится, возникают потери нескольких видов. Например, если сумма полученная после реализации заложенного имущества меньше, чем уже погашенная часть займа, расходы на содержание, эксплуатацию, ремонт, даже при решении продать недвижимость, возникнут разного рода расходы. 

Снижение прибыли связанное с непрогнозируемым понижением процентных ставок. Управлять таким риском возможно используя ценные бумаги, таким образом, чтобы срок погашения ценных бумаг был одинаков, а также используя методы перерасчетов инфляционных процессов и, подтвержденных доходов потенциального заемщика, составляя график этапов погашения займа.
Потери, могут быть вызваны возвратом долга раньше установленного времени при реинвестировании – если у ипотечного кредита была фиксированная ставка по кредиту. Может возникнуть риск при кредитовании, если ставка по данному кредиту устанавливалась до открытия кредитной линии, это риск, так называемых «предварительных обязательств».   

Риск ликвидности — вероятность возникновения убытков вследствие неспособности кредитной организации обеспечить оплату по своим кредитам в полном объеме. Риск ликвидности возникает в результате несбалансированности финансовых активов и финансовых обязательств кредитной организации (в том числе вследствие несвоевременного исполнения финансовых обязательств одним или несколькими контрагентами кредитной организации) и (или) возникновения непредвиденной необходимости немедленного и единовременного исполнения кредитной организацией своих финансовых обязательств. Такое определение этому риску дает Википедия.

При долгосрочном кредитовании, например, при условии неоднократного изменения процентной ставки по кредиту, возникает дополнительный риск. Получается, что фиксирована только процентная надбавка по кредиту, а например, процентная ставка по заемным средствам изменяется, т.е. переменная величина. Нивелировать такой риск возможно по средствам применения плавающей процентной ставки.

Отдельно хотелось бы остановится на рисках, при кредитовании жилого строительства.  Инвестиции в недвижимость характеризуются долгосрочностью и объемом и подвержены большему количеству рисков, нежели прямые инвестиции в другие сектора экономики. Например, есть вероятность того, что уже построенные объекты недвижимости (до, квартиры и т.д.), со вложенными в них инвестициями, будут продаваться , т.е. монетизироваться намного медленнее, чем заложено в бизнес-плане. Как застраховаться от подобного риска ? Его можно снизить, если в план реализации изначально заложить реализацию конкретного количества объектов, при условии поэтапного финансирования, разделив процесс на несколько частей, особенно при работе с большими проектами.
 Любая инвестиция несет определенные риски, не бывает безрискованных инвестиций, европейский опыт говорит о том, что безрискованными можно считать инвестиции, возврат по которым официально гарантируется  государством.
У нас в качестве, так называемой безрисковой ставки, при инвестиции в недвижимость, принимают за основу настоящую ставку по долгосрочным государственным ценным бумагам.
Вложить деньги в недвижимость – это специфический риск, связанный с возможной низкой ликвидностью объекта, большими расходами на содержание имущества, затрат на оплаты государственных пошлин и налогов, в том числе и времени, потраченного на совершение сделок.
Необходимо учитывать, что доходность от проекта может снизиться, фактические расходы превысят планируемые ранее, объект инвестирования может быть не достроен из-за резкого роста цен на расходные строительные материалы, запларированная проданная стоимость объекта недвижимости оказывается завышенной относительно предложений на рынке среди подобных объектов, амортизация составных частей объекта – как фактор уменьшения его стоимости.
Самые рискованные факторы инвестирования в недвижимость:

  1. Тип недвижимости
  2. Текущая рыночная ситуация (спрос/предложение)
  3. Расположение объекта инвестирования
  4. Особенности аренды
  5. Степень амортизированности объекта
  6. Текущее федеральное и местное законодательство в части налоговых сборов
  7. Инфляционные процессы
  8. Повторное вложение капитала

Риск связанный с выбором типа недвижимости будет определяться текущим спросом и предложением на рынке недвижимости в целом.
Риск расположения объекта инвестирования является более широким понятием, включающим в себя риск выбора типа недвижимости.
Риски связанные с особенностями и условиями аренды, заключаются в не состоянии арендатора совершать арендные платежи согласно графику платежей.
Любые амортизационные риски – это уменьшение стоимости объекта недвижимости в связи с естественным старением конструкций и использовавшихся материалов.
Любое повышение налоговых ставок станет для инвестора риском в части налогового законодательства.
Если инвестор использует собственный капитал, то у него не будет вариантов уменьшить свой риск за счет изменения соотношения заёмного и собственного капитала (реструктуризации). Управлять этим риском можно только по средствам распределения инвестиций  на разные типы недвижимости и регионы.
Заемный капитал, как правило, полученный в виде долгового обязательства, имеет ограниченное время, срок возврата и подразумевает обязательность возврата, обеспечением которой, может стать объект недвижимости.
Надо отметить, что инвестирование как заемных средств, так и собственных не освобождает от описанных выше рисков. Однако размер рисков становится больше при использовании привлеченного капитала, по сравнению с собственными средствами, за счет своевременного обслуживания выплат и риска не выплатить основное тело кредита.
Два основных риска инвестировать в недвижимость на заемные средства:

  1. Нехватка дополнительных средств на обслуживание основного долга.
  2. Рефинансирование.

Нехватка дополнительных средств на обслуживание основного долга, например, систематическая не выплата процентов, может повлечь вероятность не выплат по основному долгу, что повлечет за собой риск передачи недвижимости кредитору, поэтому если недвижимость финансировалась за счет средств привлеченных, изменение на рынке может привести к данному риску.
Невозможность перекредитоваться, чтобы сделать единовременную выплату в счет погашения по закладной, может привести к потере имущества.
Прав по управлению заложенный недвижимость намного меньше, чем на управление недвижимостью финансируемой на собственные средства.
Однако, рассматривая тему в позитивном аспекте, можно сказать, что существует прямая взаимосвязь: Если из-за увеличении инфляции возникает увеличение доходности облигаций, то данный объем инфляции будет проецироваться на изменение арендных платежей, а доходность от инвестированных в недвижимость средств будет более стабильной и гарантированной, чем инвестирование в долгосрочные облигации, например.
Надо помнить, что все мероприятия по снижению рисков, связанных с инвестициями в недвижимость, необходимо продумать и разработать заранее.

Теги: Инвестирование, риски

Статьи и интервью. Обзоры рынка

  • СПРАВОЧНАЯ ИНФОРМАЦИЯ об объекте недвижимости в режиме он-лайн
  • Федеральная налоговая служба России
  • Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости
  • Департамент имущества города Москвы
  • Государственная жилищная инспекция города Москвы
  • Комитет г. Москвы по контролю в области долевого строительства