ГлавнаяИнвестирование в недвижимостьИпотекаСпособы и методы анализа инвестиционных проектов

Способы и методы анализа инвестиционных проектов

Всегда надо помнить, что анализируя ожидаемую прибыльность от финансирования конкретного объекта недвижимости, следует использовать все наиболее возможные критерии оценки.

 
 

Специальные термины:

РИСК - сочетание вероятности и последствий возникновения той или иной ситуации. Знание вероятности неблагоприятного события позволяет определить вероятность благоприятных событий по формуле formula.png . Также риском часто называют непосредственно предполагаемое событие, способное принести кому-либо ущерб или убыток.

Рискованной, характеризуют ситуацию имеющую неопределенность исхода, при очень вероятном наличии неблагоприятных последствий.

ВЕРОЯТНОСТЬ - это соотношение количества таких наблюдений, при которых рассматриваемое событие наступило, к общему количеству наблюдений.

Например, при оценке инвестиционной привлекательности конкретного объекта, вероятность наступления тех или иных обстоятельств, связывается с рисками проекта в целом.

Вероятность, как таковую, можно определить опираясь на:

1. Систематизацию и анализ событий наступивших в прошлом.

2. Практические результаты исследований.

3. Причинно-следственную связь обстоятельств.

Например, при уменьшении доходности в части финансового рынка, на котором обращаются длинные деньги, то есть денежные средства со сроком обращения более года, будет падать и размер доходности какого-либо типа недвижимости.

Методы, благодаря которым, возможно выявить размер РИСКА своего инвестирования и выбрать сразу правильную последовательность действий:

1. При использовании заемных средств для финансирования выбранного объекта недвижимости, используется методика расчета коэффициента покрытия долга. Коэффициент покрытия долга представляет собой соотношение чистой прибыли к стоимости обслуживания долговых обязательств за год.

Именно с помощью коэффициента покрытия долга можно измерить степень рискованности при использовании ипотеки, с целью выявления степени безопасности для инвестора, которая определяется условиями ипотечного займа.

Реальная осуществимость на практике финансирования выбранного объекта, анализируется благодаря конкретному значению коэффициента покрытия долга.

2. Понимание периода окупаемости, а именно понимание четкого временного промежутка, за который, вложенные средства, подвержены особому риску из-за сомнительного выбора предмета инвестирования. Возможный период, при минимизации рисков, зависит от текущей ситуации в экономике на данный момент.

Инвестор, имеющий портфель проектов, ориентируясь на периоды окупаемости проектов, принимает решение о наилучшем моменте входа или выхода из определенного проекта.

3. Дисконтирование нормами отдачи. Внутренние нормы удешевления (дисконтирования), которые учитывают максимально возможные рискованные моменты проекта, должны корректироваться согласно меняющейся экономической и общей ситуациям, с целью компенсации инвестору дополнительного риска, который тот принял на себя.

4. Изменчивость. Анализ, с помощью которого возможно понять, на сколько при изменении одного единственного параметра, скорректируется общая стратегия инвестирования в выбранный проект. На практике, самый большой риск следует ожидать от обстоятельств, возникновение или наоборот, которых, больше и быстрее всего влияют на ожидаемый результат.

5. Существует метод, который позволяет учитывать, спрогнозировать и рассчитать изменения всех возможных переменных, в отличие от метода анализа чувствительности к меняющемуся фактору. Он представляет собой все возможные комбинации всех переменных величин, поэтому сложен и реализуется на базе моделей, выстроенных компьютером.

6. Безубыточность, ее понимание и расчет, складывается из выявления точного показателя, до достижения которого может упасть общая прибыль с вала, прежде чем проект будет становиться нерентабельным.Таким образом, учитывая альтернативную стоимость капитала, возможно определить величину и степень инвестиционного участия в объекте недвижимости, при котором коэффициент доходности при инвестировании в конкретный объект будет равен нулю.

Теги: оценка инвестиций, инвестиционный проект

Статьи и интервью. Обзоры рынка

  • СПРАВОЧНАЯ ИНФОРМАЦИЯ об объекте недвижимости в режиме он-лайн
  • Федеральная налоговая служба России
  • Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости
  • Департамент имущества города Москвы
  • Государственная жилищная инспекция города Москвы
  • Комитет г. Москвы по контролю в области долевого строительства