ГлавнаяИнвестирование в недвижимостьИпотекаКритерии отбора объектов инвестирования

Критерии отбора объектов инвестирования

При выборе объекта инвестирования должна быть проанализирована его инвестиционная стоимость с учетом его стоимости по рынку.

 
 

Оценка эффективности инвестиций в объект недвижимости производится, опираясь на следующие критерии:

  1. Стоимость строительства, которая берется из открытых источников и определяется по аналогам. Особое внимание на прогнозы и экспертные оценки аналитиков.
  2. Четкое понимание источников финансирования, их стабильности во времени и условий финансирования.
  3. Расчет и анализ потенциального дохода от объекта в размере и во времени.
  4. Выбор момента инвестирования.
  5. Выявление и скрытых резервов повышения рентабельности инвестиционного проекта.

Длительность периода выбора объекта и анализа его инвестиционной привлекательности, определяется исходя из предполагаемой продолжительности эксплуатации объекта, требований инвестора и понимания периода достижения запланированных показателей доходности от объекта.

Сравнительный анализ потенциальных объектов для инвестирования осуществляется по следующим критериям:

  1. Стоимость каждого на данный момент времени.
  2. Период окупаемости каждого объекта.
  3. Коэффициент доходности при инвестировании в отдельный объект
  4. Чистая норма прибыли с каждого объекта.
  5. Средний доход на чистый капитал.

Существует прямая взаимосвязь между сроком владения объектом недвижимости на величину его стоимости, в связи с изменением размера и объема дополнительных инвестиций в собственный капитал. Чем инвестиционный проект дольше, тем меньше текущая стоимость. Исходя из этого, при определении для себя периода владения инвестиционным объектом недвижимости, следует учитывать общую экономическую ситуацию в стране(регионе), стабильность и гарантированность поступления инвестиций и понимание доходности от других объектов.
Показатель эффективности вложений складывается из соотношения сегодняшней стоимости для инвестора будущей прибыли к первоначальным инвестициям.
Еще одно определение показателя эффективности от вложений в объект недвижимости складывается из соотношения сегодняшней стоимости всей расходной части на объект недвижимости к сегодняшней стоимости всей доходной части на этот же объект. Инвестиционный проект интересен, если показатель больше единицы.
Данный показатель не применяется, если сравниваются два взаимоисключающих проекта.
Внутренняя норма отдачи – это норма уменьшения стоимости, при которой сегодняшняя стоимость возвращения вложенного капитала будет равняться первоначальным инвестициям.
Определить внутреннюю норму отдачи, это значит подобрать подходящий размер дисконтирования денежных потоков. Для того, чтобы это сделать, анализируются все доходные и расходные части проекта и выявляется норма, при которой их математическая сумма равно нулю.
При сравнении показателя эффективности от вложений в объект недвижимости с другими формами доходности от капитала, станет понятно, окажется ли показатель эффективности больше нуля. Больше нуля показатель будет в том случае, если альтернативная стоимость капитала будет меньше внутренней нормы отдачи.
Объект становится инвестиционно привлекательным, если альтернативная стоимость капитала существенно меньше внутренней нормы отдачи.
Надо отметить, что существуют инструменты, позволяющие корректировать внутреннюю норму отдачи, с целью ее актуализации в меняющихся для инвестора обстоятельствах.
Например, при поэтапном инвестировании в строящийся объект, расчет внутренней нормы отдачи, определяется так:
Дисконтированием устанавливаем стоимость совокупных затрат с самого начала проекта, размер процентной ставки при этом, должен определяться инвестором ориентируясь на доходность от инвестиций в краткосрочные ликвидные ценные бумаги.
Иногда инвесторы при принятии решений об инвестировании в тот или иной объект недвижимости, основываются на бухгалтерском расчете нормы прибыли, таким образом приходим к средней величине доход на чистый капитал.
Норму прибыли же вычисляем путем выявления соотношения среднего значения предполагаемой прибыли (уже после вычета всех налогов и амортизации) к средней величине бухгалтерской стоимости вложений. Результаты сравниваются со средними показателями для компании-застройщика или для отрасли в целом.
Однако, надо помнить, что этот критерий  при оценке эффективности возможных инвестиций в объект недвижимости не учитывает меняющуюся стоимость денежных средств во времени, а также становится сильно субъективным в силу зависимости от примененной той или иной систему бухгалтерского учета.
Человеку, потенциальному инвестору, принявшему решение вложиться в недвижимость, рекомендуется проанализировать комплекс, приведенных критериев, так как каждая конкретная ситуация имеет свои особенности.
 

Теги: критерии отбора объекты инвестирования, объекты инвестирования

Статьи и интервью. Обзоры рынка

  • СПРАВОЧНАЯ ИНФОРМАЦИЯ об объекте недвижимости в режиме он-лайн
  • Федеральная налоговая служба России
  • Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости
  • Департамент имущества города Москвы
  • Государственная жилищная инспекция города Москвы
  • Комитет г. Москвы по контролю в области долевого строительства