ГлавнаяСтатьиСтатьи и интервью. Обзоры рынкаСтатьи и интервью. Обзоры рынка

Особенности инвестирования в недвижимость

Особенности инвестирования в недвижимость
FreeImages.com/sanja gjenero
Даже в период кризисов рынок недвижимости продолжает свое позитивное развитие. При растущем населении и при интенсивном развитии малых городов спрос на жилые и коммерческие здания сохраняется стабильно высоким: людям надо где-то жить и работать.
 
 
В период спада экономики цены на недвижимость несколько падают, следовательно, это удачный момент для долгосрочных инвестиций.

Когда покупать недвижимость?

Выгоднее всего покупать недвижимость, конечно, в период снижения ее стоимости. Опыт показывает, что за снижением всегда следует подъем. К примеру, в 2008 году цены на недвижимость на вторичном рынке упали на 20-25%, но уже к 2011 году цены вернулись на прежний уровень, а в 2012 году при благоприятном экономическом развитии квартиры «прибавили» в весе по 10-15%, а в некоторых развивающихся регионах рост достиг и 30%.

Эксперты прогнозируют, что цены на недвижимость начнут снижаться во второй половине 2015 года и продолжат свое падение до лета 2016 года. Этому способствует несколько факторов:
– замедление темпов строительства вследствие его удорожания;
– введение в эксплуатацию недостроенных домов и продажа их по сниженной цене для повышения ликвидности;
– уменьшение доходов граждан и, как следствие, снижение их покупательской способности;
– высокая стоимость кредитов и ипотеки и, как следствие, снижение спроса на недвижимость;
– снижение общей инвестиционной активности.

Все эти факторы приведут в итоге к тому, что предложение превысит спрос, и продавцы вынуждены будут демпинговать – то есть продавать недвижимость по сниженным ценам. Во второй половине 2016 года спрос и предложение уравновесятся, и цены пойдут вверх. Общее оздоровление экономики будет только способствовать росту цен на квартиры и коммерческую недвижимость. Так что для желающих инвестировать в недвижимость, кризис – оптимальное время для входа на рынок.При этом надо верно высчитать момент, когда цены достигнут своего дна, иначе можно оказаться со стремительно дешевеющей недвижимостью на руках. Кроме того, необходимо учесть, что в период кризиса снижается и деловая, и потребительская активность. Это означает, что снижаются цены на жилую и коммерческую недвижимость. В итоге можно недополучить определенного процента ожидаемого пассивного дохода со сдачи в аренду принадлежащей инвестору квартиры, магазина, склада, бутика и т.д.

Где покупать недвижимость

Немаловажным фактором является не только время, но и место покупки недвижимости. Для возможной будущей продажи квартира или магазинное помещение должны быть ликвидными. Иначе инвестор, когда ему срочно понадобятся деньги или подойдет к финалу продолжительность инвестирования, рискует не продать свою недвижимость или вынужден будет продать ее значительно дешевле, чем приобрел.

Поэтому следует придерживаться таких рекомендаций:
– оптимально покупать недвижимость в небольших развивающихся городах, чем в мегаполисах;
– практичнее приобретать небольшие помещения – их проще продать в будущем и легче сдать в аренду за счет невысокой платы;
– и квартиры, и коммерческие помещения нужно стремиться покупать на «красной линии» – в местах торговли и ближе к центру города;
– не следует покупать элитное жилье – его, конечно, можно дешево купить в период кризиса, но продать его гораздо сложнее;
– при покупке следует учитывать состояние жилища и наличие коммуникаций: так, если купить небольшую квартиру со старым ремонтом и привести ее в порядок, то выручка от продажи такого помещения «перекроет» все затраты;
– покупка должна быть «на перспективу»: так, если в доме сейчас отсутствуют коммуникации, но и в ближайшее время должны подвести, то впоследствии такую недвижимость можно продать или сдать в аренду значительно дороже.

Словом, приобретать следует не каждое помещение, которое приглянулось инвестору. Необходимо оценить перспективы развития города и района, а также текущее состояние здания и возможности нового владельца по повышению стоимости жилья или коммерческого помещения.

Коммерческое или жилое?

Это вечная дилемма любого инвестора: какое помещение выгоднее приобрести: жилое или коммерческое. Каждое из них имеет свои достоинства и недостатки, которые нужно учесть:
– коммерческое помещение стоит, как правило, дороже, но и арендная плата с него выше;
– спрос на коммерческие помещения обычно выше, чем на жилые, так как их меньше;
– коммерческое помещение проще сдать в аренду;
– выбор жилых помещений обычно больше, чем коммерческих;
– стоимость жилого помещения можно поднять за счет ремонта, в то время как стоимость коммерческого помещения обуславливается другими факторами, главное из которых – удобство расположения;
– помещения из жилого фонда проще и дешевле перевести в нежилой, чем наоборот, и продать или сдать в аренду с наибольшей выгодой.

Таким образом, каждый инвестор выбирает помещения в соответствии со своими предпочтениями и опытом, а также финансовыми возможностями и текущей рыночной конъектурой.
Многое зависит и от стратегии инвестирования. Например, некоторые инвесторы приобретают квартиры на первом этаже с последующим переводом их в нежилой фонд и продажей их уже в качестве коммерческой недвижимости. Другие покупают квартиры у неблагополучных семей или на аукционах с последующим ремонтом, перепланировкой и продажей. Некоторые покупают квартиры или магазины на окраинах города с расчетом на интенсивное развитие района в ближайшие годы.

В целом инвестиции в недвижимость – долгосрочные. Инвесторы порой приходится ждать 3-5 лет, чтобы получить значительную прибыль. В период кризиса недвижимость покупать выгодно, но необходимо правильно просчитать момент входа на рынок. Кроме того, нужно учесть, что доход с аренды в кризисное время несколько падает. При выборе коммерческого или жилого помещения инвестору следует исходить из собственных предпочтений, а также придерживаемой стратегии.

Статьи и интервью. Обзоры рынка

  • Федеральная налоговая служба России
  • Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости
  • Департамент имущества города Москвы