ГлавнаяСтатьиСтатьи и интервью. Обзоры рынкаСтатьи и интервью. Обзоры рынка

"Аренда с выкупом" как альтернатива ипотеке

"Аренда с выкупом" как альтернатива ипотеке
Недавно агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) был запущен в пилотном режиме проект «Аренда с выкупом». Воспользовавшись этим новым способом решить свою жилищную проблему, человек заплатит больше, чем за ипотеку, но зато такой вариант доступен для неблагонадёжных заёмщиков, получивших отказ во всех банках. 

Без первого взноса и документов

При оформлении «аренды с выкупом» достаточно иметь паспорт и свидетельство о пенсионном страховании. Программа подходит для тех, кто не смог собрать необходимый пакет документов для оформления банковского кредита или для тех, кто не имеет официального дохода. Правда, сегодня на рынке много ипотечных программ, также позволяющих взять кредит, имея лишь два документа. 

Отличительная черта этого проекта состоит в возможности не платить первоначальный взнос. Чтобы оформить ипотеку, требуется взнос, и чем его сумма выше, тем банк меньше рискует. Следовательно, условия по кредиту смягчаются. Для участников же проекта АИЖК это требование отсутствует, правда, агентства сводят к минимуму свои риски, оставляя жильё в своей собственности до того, как участник программы не завершит все выплаты.

Эксперты полагают, что эта схема имеет только одно преимущество: с самого начала суммы, вносимые клиентом, идут в счёт погашения стоимости жилья, в то время как заёмщик по ипотеке сначала гасит, как правило, проценты. 

Переплата в три раза

«Аренда с выкупом» предполагает максимальный срок выплат, который составляет 15 лет, а у заёмщика по ипотеке в распоряжении могут быть даже 50 лет. Однако и за эти 15 лет участник программы переплачивает довольно крупную сумму.

Приведём следующий пример. Допустим, стоимость объекта недвижимости – 4 млн руб.; срок рассрочки/кредита – 15 лет; первого взноса нет или он составляет 15% от стоимости жилья. Воспользовавшись программой «аренда с выкупом», её участник ежемесячно должен платить 62 тыс. руб., а итоговая сумма за 15-летний срок составит 11 млн руб. В случае же ипотеки заёмщик будет платить в месяц 40 тыс. руб., а итоговая сумма составит 7,5 млн руб.

Как видно из примера, человек, ставший участником программы АИЖК, переплатит за жильё примерно в 2,7 раза, между тем как заёмщик по ипотеке переплачивает меньше, чем в 2 раза. 

В итоге, основное преимущество программы уходит на задний план. Если человек не имеет возможности накопить средства на первоначальный взнос, то он точно не сможет потянуть такие крупные ежемесячные платежи. Даже ипотечные заёмщики, которые ради первого взноса оформляют дополнительный кредит, остаются в определённой выгоде.

Если участник программы имеет возможность выкупить недвижимость в кратчайший срок, то сумма переплаты не будет настолько разительно отличаться от переплаты по ипотечному кредиту. Поэтому, если говорить о какой-то выгоде вообще, то такой вариант подходит для тех, кто скупает недорогую недвижимость на периферии. Но нужно учитывать, что пилотная версия работает пока лишь в Московской области, Новосибирске и Екатеринбурге.

Что касается общей суммы, которую заплатит за недвижимость участник программы, то тут ещё много белых пятен. Платежи по этой программе можно разделить на 2 части: ставка по аренде и сумма, которая идёт в счёт выкупа жилья. На выкупную стоимость будет влиять рыночная стоимость объекта недвижимости на момент покупки, которая может повыситься: к примеру, при рассрочке на 15 лет базовая стоимость увеличивается на 30%. Выкупная стоимость прописана в договоре и остаётся без изменений. Неожиданность может подстерегать и с другой стороны: какая арендная ставка будет установлена АИЖК, и зафиксируют ли её на весь срок.

 
 

Статьи и интервью. Обзоры рынка

  • Федеральная налоговая служба России
  • Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости
  • Департамент имущества города Москвы