ГлавнаяСтатьиСтатьи и интервью. Обзоры рынкаСтатьи и интервью. Обзоры рынка

Плюсы и минусы панельного и монолитного домостроения

Вокруг качества панельного домостроения в последнее время сложилось много мифов, характеризующее это жилье как устаревшее. Многие сейчас выступают за строительство монолитных домов. Портал "…." опросил экспертов рынка недвижимости, чтобы выяснить плюсы и минусы современного панельного и монолитного домостроения.

Собственно, монолит и дома из заводских железобетонных изделий, которые называют "панельными" - это по сути конструкции из одинаковых сырьевых материалов: арматура, цемент, щебень, песок, вода. И те, и другие могут быть различной высоты и конфигурации, могут сочетаться с другими технологиями, комбинировать различные способы наружной отделки зданий (кирпичная, вентилируемая и "бесшовная" технология утепления фасадов), позволяют крепить на фасадах различные элементы декора. Разница состоит в том, что железобетонные изделия для "панельных" домов производятся автоматически в заводских условиях, а монолитные дома выливаются непосредственно на площадке.

В компании "ПИК" отмечают, что качество жилья не определяется только применяемой технологией строительства. Есть качественные панельные и монолитные дома, есть некачественные монолитные и панельные, которые построены с нарушением технологий. "В этом плане гарантировать качество панельного дома гораздо легче, - в панельном домостроении все железобетонные конструкции производятся в заводских условиях и поставляются на стройку полностью готовыми к монтажу. При монолитном же домостроении все работы осуществляются прямо на стройке, где вероятность нарушения процесса строительства по причине человеческого фактора значительно выше", - говорят в компании "ПИК".

Главными плюсами панельного домостроения, бесспорно, являются срок возведения и сравнительная простота "сборки" дома, однако подобные дома не смогут предложить разнообразие планировочных решений. "Монолит" же имеет более высокие эстетические характеристики, считают опрошенные порталом "…." специалисты.

По словам представителя одного из крупнейших застройщиков в России – компании "СУ-155, современные технологии панельного домостроения позволяют полностью нивелировать разницу с монолитными зданиями по таким показателям, как энергоэффективность и шумоизоляция.



Сколько стоит строительство

Как отмечалось ранее, одной из сильных сторон индустриального домостроения являются быстрые сроки возведения домов, оптимальное соотношение цены и качества. По данным опрошенных порталом застройщиков, строительство по монолитной технологии в среднем дороже панельного домостроения на 20-30%. Стоимость возведения коробки здания (т.е. без учета подведения коммуникаций и расходов на земельный участок) составляет порядка 30 тыс. рублей за 1 кв. м, если это панельное жилье. Возведение монолитного дома при аналогичных параметрах потребует примерно 35 - 40 тыс. рублей за 1 кв. м в зависимости от класса объекта и, соответственно, инженерной "начинки" здания. С точки зрения потребительских характеристик, в "панели" дешевле делать ремонт при заселении – экономия на возведении межкомнатных перегородок.



Сроки строительства

Вторым из основных плюсов панельного жилья являются сроки строительства. Как отмечают эксперты, панельный дом возводится в 1,5-2 раза быстрее, в среднем на монтажные работы уходит 8 месяцев. На возведение аналогичного монолитного дома уйдет от 14 до 20 месяцев.

Темп строительства при индустриальном способе домостроения не зависит от погодных условий и времени года, т.к. все несущие конструкции изготавливаются в заводских условиях и приходят на стройку в готовом виде, например, с уже вставленными оконными блоками и готовыми каналами для коммуникаций. На стройплощадке рабочие собирают уже готовые элементы дома.

Технология строительства монолитного дома другая, несущие конструкции дома заливаются на стройке. К сожалению, сократить этот срок нельзя – он связан с технологическими ограничениями: необходимо определенное время на то, чтобы железобетон на строительной площадке "набрал" регламентированные прочностные характеристики, рассказал коммерческий директор "ЛСР. Недвижимость – Москва" Василий Фетисов.

"Скорость строительства монолитного дома зависит от климатических условий, бетон хуже набирает прочность при температуре ниже нуля градусов или при слишком высокой температуре. При данных температурах качество бетонных конструкций может быть ниже", - рассказали в компании "ПИК".

"После того, как несущая конструкция готова – в монолитный каркас дома вставляются оконные конструкции, штробятся каналы для проведения коммуникаций. Все это занимает дополнительное время", - добавляют специалисты.



Покупатели голосуют "за"…

В первую очередь покупатели при выборе новостройки ориентируются на свой бюджет – позволяет ли он совершить более дорогое приобретение. Спрос на жилье зависит в большей мере от его расположения и стоимости, чем от типа дома. Если речь идет о массовом покупателе, который резко ограничен в бюджете покупки, то пальма первенства по популярности у панельных домов. При этом в самих "панельках" лучше всего приобретаются квартиры малых и средних метражей с количеством комнат одна-две, отмечают в СУ-155.



Где лучше планировки

Одним из характерных отличий монолита является возможность придать практически любую произвольную форму зданиям и квартирам. Свободная планировка позволяет покупателю самому спроектировать и установить межкомнатные перегородки в зависимости от индивидуальных пожеланий и потребностей человека. В монолите намного проще реализовать фантазии дизайнера и архитектора, как с точки зрения облика всего дома, пластики фасада, так и внутренней планировки квартир. В панельных домах планировки уже определены. "Отсутствие свободной планировки часто ставят панельному домостроению в укор, однако нужно заметить, что в домах эконом-класса (а панельные дома относятся именно к этому сегменту) нет большой потребности в свободных планировках. Важным фактором для потребителя является цена, а значит и расходы на дорогостоящий ремонт тоже нежелательны", - отмечают специалисты компании "ПИК".

Современное индустриальное домостроение предоставляет достаточно широкий спектр вариаций архитектурных и планировочных решений. "Сегодня "панельные" дома – это не одинаковые безликие коробки времен фильма "Ирония судьбы"", - отмечает коммерческий директор "ЛСР. Недвижимость – Москва" Василий Фетисов.

Например, группа ЛСР в Московском регионе сегодня одновременно возводит дома из сборного железобетона серии "Евро’Па", где здания даже в одной серии имеют различную квартирографию, внешний вид и высоту.

"ПИК" также совершенствовал квартирографии в своих домах, например, в одних только сериях КОПЭ Парус и КОПЭ Башня предлагается около 20 планировок квартир, а в ближайшее время планируется производство индустриальных серий со свободными планировками.



Что строится в Московском регионе

По данным компании Urban Group, впервые за посткризисный период в Московской области (с учетом территории "новой Москвы") количество монолитных новостроек эконом-класса обогнало панельные комплексы и заняло 60% рынка. Только за 2012 год число монолитных жилых проектов увеличилось на 8%. В итоге сегодня из 588 объектов в регионе 369 строится по монолитной технологии.

"Одним из основных факторов такого стремительного роста объема предложения монолита является то, что крупнейшие домостроительные комбинаты региона достигли технологического предела увеличения объемов производства, – поясняет директор по маркетингу компании Urban Group Леонард Блинов, – Можно предположить, что появление крупных (более 500 тыс. кв. м) девелоперских проектов именно в монолитном исполнении является отчасти вынужденным решением, спровоцированным дефицитом крупнопанельных домостроительных комплектов".

В компании Urban Group прогнозируют, что в ближайшей перспективе структура предложения по типу домостроения начнет снова выравниваться и составит примерно 55% (монолит) и 45% (панель). Однако произошедшее изменение в структуре уже сыграло свою роль в качественном изменении рынка, дав потребителю жилья эконом-класса ранее не существовавший разнообразный и интересный выбор.

Структура распределения новостроек, находящихся в продаже, по типу домов, ноябрь 2012 г.


ТипСтараяНовая
МоскваМосква
Кирпич5,0%1,4%
Монолит45,0%17,1%
Монолит-Кирпич37,6%54,1%
Панель12,4%27,4%

Источник: данные компании "НДВ-Недвижимость"



Устареет ли панельное домостроение?

Сейчас существуют предубеждение, что панельное домостроение устарело как технология и будущее за монолитом. Это предубеждение связано с недостатком современного производственного оборудования на отечественных домостроительных комбинатах (ДСК). "Технология не устарела, производство железобетонных изделий активно развивается в Европе, но катастрофически устарело оборудование на большинстве российских ДСК, а технологии производства и строительства "панельных" домов остались зачастую на уровне 70-х годов прошлого века. И это понятно – модернизация производства далеко не всем по карману", - отмечают в компании "ПИК".

"Чтобы совершить революцию в строительстве панельных домов, необходимо заменить строительные комбинаты. Они работают на устаревшем оборудовании, что не позволяет применять более современные технологии. Для сравнения, применяемых деталей при возведении "панелек" гораздо меньше, чем за рубежом. Сейчас модернизации не уделяется достаточного внимания, а люди покупают то, что предлагает рынок", - считает глава компании "НДВ-Недвижимость" Александр Хрусталев

Говорить о панельном методе домостроения как устаревшем, которое скоро будет вытеснено чем-то более современным, неправильно, считают опрошенные порталом "…." эксперты.

Европейские коллеги развивают индустриальное домостроение так, чтобы сделать его более гибким – дополняют типовые базовые конструкции различными элементами, чтобы придать фасадам домов индивидуальную пластику.

В Западной Европе сегодня наиболее распространено малоэтажное индустриальное строительство. Доля панельных домов в жилых фондах таких стран, как Великобритания, Финляндия или США составляет от 20 до 40%. Популярность такого строительства объясняется, прежде всего, его экономичностью, а кроме того, низким объемом отходов, загрязняющих окружающую среду.

В современных индустриальных домах произошли существенные изменения: панельные дома, строящиеся сегодня, это технологически совершенно новые здания, отвечающие всем современным требованиям к безопасности и энергоэффективности.

Прежде всего, изменился срок их эксплуатации, - это уже более 100 лет (по сравнению с 25 годами первых "панелек").
 
 

Статьи и интервью. Обзоры рынка

  • Федеральная налоговая служба России
  • Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости
  • Департамент имущества города Москвы