ГлавнаяСтатьиАвторитетное мнениеСтатьи и интервью. Обзоры рынка

Александр Ошурко, Управляющий партнер компании Praedium

Почему инвестиции в коммерческую недвижимость на сегодняшний день являются более интересными, чем в объекты жилой недвижимости? На что обращать внимание начинающему инвестору?

За разъяснением этих и других актуальных вопросов, редакция обратилась к Александру Ошурко, управляющему партнеру консалтинговой компании Praedium.

 
 

Комментирует Александр Ошурко, управляющий партнер компании Praedium:

1. Какие факторы влияют на резкое колебание стоимости коммерческой недвижимости и предвидите ли Вы их в ближайшей перспективе?

В первую очередь на рынок оказывают влияние общеэкономические факторы. Резкое падение арендных ставок и рост уровня вакансии в конце 2014 года были вызваны колебаниями валютных курсов, а затем - существенным падением рубля. Несмотря на то, что снижение ставок и повышение уровня вакансии в офисном сегменте прогнозировалось аналитиками еще в 2013 году, когда рынок выглядел достаточно стабильным, столь резкого изменения конъюнктуры игроки рынка не ожидали. Экономическая ситуация драматически повлияла на рынок в том числе в части баланса спроса и предложения. 

В ближайшей перспективе факторы для роста рынка отсутствуют: экономика страны находится в состоянии рецессии, и любое негативное событие на экономико-политическом поле может оказать существенное давление на ставки аренды. Также ситуация усложняется вводом новых объектов: рынок офисной недвижимости перенасыщен, однако большие объемы офисов по-прежнему выходят на рынок. 
 
2. Почему инвестиции в коммерческую недвижимость на сегодняшний день являются более интересными, чем в объекты жилой недвижимости?

Инвестиции в коммерческую недвижимость всегда выглядели значительно более перспективными, нежели в жилом сегменте. Офисная, торговая и складская недвижимость способна приносить до 14% годовых при грамотном управлении, а доходность жилой недвижимости находится в рамках 3-5% годовых. Однако для физических лиц, рядовых покупателей, приобретение жилья в качестве инвестиции выглядит более привлекательным с точки зрения простоты управления и содержания. Для качественной работы с коммерческой недвижимостью и получения максимальной доходности необходим опытный управляющий, а также значительный опыт в работе с арендаторами. 

В то же время, мы заметили приток частных инвесторов на рынке офисной недвижимости. Сейчас рынок купли-продажи офисов демонстрирует минимальные ценовые значения, и фактически в последние годы у инвесторов не было еще возможности приобрести офис так дешево. Не исключено, однако, что спустя год стоимость офисов начнет постепенно расти, поэтому именно сейчас, по мнению многих участников рынка, - лучшее время для инвестиций в офисном сегменте.
 
3. Сегодня на рынке существует большой выбор очень разных объектов на разной стадии готовности. На что Вы порекомендуете обратить внимание начинающему инвестору?

Начинающий инвестор, как правило, располагает весьма ограниченным бюджетом на покупку и рассматривает недорогие объекты класса В/В+, расположенные в зоне ТТК-МКАД, а также нередко и подешевевший класс А за МКАД. Офисы за МКАД обладают при этом неплохим потенциалом, но в ближайшие годы пользоваться активным спросом не будут: как только ставки аренды в центре Москвы стали снижаться, компании стали покидать зону за МКАД, которая в итоге пользуется наименьшим спросом (не более 4% за 2015 год). Главный критерий успешной инвестиции для начинающего инвестора - это соотношение «цена-качество» в объекте, а также его еще не раскрытый потенциал, который позволит развивать объект в перспективе.
 
4. Какие объекты коммерческой недвижимости являются самыми прибыльными с точки зрения приобретения и дальнейшей сдачи в аренду?

Наиболее популярными сейчас являются офисы классов А и В+, расположенные в зоне до ТТК, в локации с хорошей транспортной доступностью. Это, как правило, офисы небольшой площади (до 500 кв.м), в состоянии shell&core. Однако стоит учитывать, что будущему собственнику все же придется выполнить отделку перед сдачей офиса в аренду: спрос на офисы без отделки со стороны арендаторов очень низкий, а выполненный ремонт позволит инвестору значительно быстрее реализовать свой офис в аренду. 

Статьи и интервью. Обзоры рынка

  • Федеральная налоговая служба России
  • Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости
  • Департамент имущества города Москвы