ГлавнаяСтатьи

Сделки с объектами недвижимости

Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
 
 
Целью сделки является приобретение права собственности, права пользования и распоряжения имуществом.

Раскроем содержание права собственности (ГК РФ ст.209):

  • Собственнику принадлежат права владения, пользования  и распоряжения своим имуществом. 
  • Собственник вправе по своему  усмотрению совершать  в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. 
  • Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (ГК РФ ст.129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц. 
  • Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица.

Сделка будет считаться действительной, если в ней присутствуют следующие составляющие:

1. Не противоречащее закону содержание сделки 
2. Установленная законом способность физического и/или юридического лица быть носителем прав и обязанностей и способность своими действиями приобретать и осуществлять свои права и обязанности 
3. Добровольное волеизъявление всех участников сделки 
4. Совершение сделки только в предусмотренной законом форме 
В случае не соблюдения этих условий, сделка будет признана недействительной и не повлечет тех правовых последствий, которые планировались участниками.

Сделка будет считаться недействительной, если она: 

1. Признана таковой по решению суда, то есть оспоримая сделка; 
2. Не соответствует требованиям закона, т.е. была недействительная с момента ее совершения, такая сделка является ничтожной: 
- совершенная с целью заведомо противной основам правопорядка или нравственности, 
- сделка, совершенная только для вида, без цели прийти к правовым последствиям, равно как и сделка, совершенная исключительно с целью прикрыть другую сделку, 
- сделка, совершенная лицом, признанным недееспособным в результате психического расстройства, 
-  сделка, совершенная несовершеннолетним гражданином, 
- сделка, совершенная юридическим лицом, не соответствующая видам деятельности, определенным в его учредительных документах. 

С объектами недвижимости могут заключаться следующие категории сделок, это: 
  • ИЗМЕНЕНИЕ СОБСТВЕННИКА 
  • ИЗМЕНЕНИЕ ПРАВА ВЛАДЕНИЯ И ПОЛЬЗОВАНИЯ 
Итак, кратко и понятно раскроем обе категории: 

ИЗМЕНЕНИЕ СОБСТВЕННИКА:

1. По договору купли-продажи недвижимого имущества  (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать  в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. (Ст.454 ГК РФ) 

2. По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой. (Ст.567 ГК РФ) 

3. По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом. (Ст. 572 ГК РФ) 

4. По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме. (Ст.583 ГК РФ) 

5. Приватизация - форма изменения  собственника,  представляющая собой  процесс  передачи (полной  или  частичной) государственной или муниципальной собственности в владение физическому или юридическому лицу. В приватизации участвуют минимум две стороны, и обязательно одна из сторон — государство в формате организации или государственного органа. 

ИЗМЕНЕНИЕ ПРАВА ВЛАДЕНИЯ И ПОЛЬЗОВАНИЯ:

1. По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. (Ст.606 ГК РФ) 

2. По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение. (Ст.650 ГК РФ) 

3. По договору простого товарищества (договору о совместной деятельности)  двое  или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели. (Ст.55 ГК РФ); 
Особенности исполнения обязанностей налогоплательщика в рамках договора о совместной деятельности смотри (Ст.180 Налогового Кодекса РФ) 

4. Сервитут – это право ограниченного пользования чужим земельным участком. 

4.1. Собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). 
Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. 

4.2. Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком. 

4.3. Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута. 

4.4. На условиях и в порядке, предусмотренных пунктами 1 и 3 настоящей статьи, сервитут может быть установлен также в интересах и по требованию лица, которому участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного (бессрочного) пользования, и иных лиц в случаях, предусмотренных федеральными законами. (в ред. Федеральных законов от 26.06.2007 N 118-ФЗ, от 30.12.2008 N 311-ФЗ) 

4.5. Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком. (Ст. 274 ГК РФ), (Ст.23 Земельного Кодекса РФ) 

5. Вклад в уставной капитал. По решению соответственно Правительства Российской Федерации, органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления государственное или муниципальное имущество, а также исключительные права могут быть внесены в качестве вклада в уставные капиталы открытых акционерных обществ. При этом доля акций открытого акционерного общества, находящихся в собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования и приобретаемых соответственно Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации, муниципальным образованием, в общем количестве обыкновенных акций этого акционерного общества не может составлять менее чем 25 процентов плюс одна акция, если иное не установлено Президентом Российской Федерации в отношении стратегических акционерных обществ. (Ст. 25 ФЗ от 21.12.2001 №178-ФЗ(ред.от 07.12.2011) «О приватизации государственного и муниципального имущества») 

6. Ипотека. Ипотекой признается залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вмести с соответствующим земельным участком или иным правом пользования им. (Ст.42 Закона РФ от 29.05.1992 №2871-1, с изм. От 02.1-.2012) «О залоге» (с изм. и доп. вступившими в силу с 01.01.2013), (Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ(ред. От 06.12.2011) «Об ипотеки (залоге недвижимости)» ) 

7. По договору финансовой аренды (договору лизинга) арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование. Арендодатель в этом случае не несет ответственности за выбор предмета аренды и продавца. (Ст.665 ГК РФ (часть вторая) от 26.01.1996 №14-ФЗ (ред. от 14.06.2012)), (Федеральный закон от 29.10.1998 (ред. от 08.05.2010) «О финансовой аренде(лизинге)»). 

8. По договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. (Ст.687 ГК РФ).

Статьи и интервью. Обзоры рынка

  • Государственная жилищная инспекция города Москвы
  • Комитет г. Москвы по контролю в области долевого строительства
  • СПРАВОЧНАЯ ИНФОРМАЦИЯ об объекте недвижимостив режиме он-лайн
  • Федеральная налоговая служба России
  • Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости
  • Департамент имущества города Москвы