ГлавнаяИнструкция по переводу жилого помещения в нежилое

Инструкция по переводу жилого помещения в нежилое

О правовых режимах жилых и нежилых помещений и возможностях их использования, предоставляемых законодателем из документов-первоисточников:

Читать далее.

 
..

ИНСТРУКЦИЯ ПО ПЕРЕВОДУ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В НЕЖИЛОЕ

Российское жилищное законодательство сегодня четко определяет характеристики, по ним, то или иное помещение будет признано жилым, в частности 15 статья ЖК РФ, указывает на такие отличительные признаки как:

  • Изолированность, ограниченность по площади. Это означает, что выделение отдельно взятой доли в рамках помещения, например, жилой квартиры, невозможно, если только она не является отдельной комнатой.

  • Объект должен быть признан недвижимым имуществом. Гражданское законодательство дает понятное определение этого правового статуса и раскрывает его в ст.130 ГК РФ

  • В помещении должно быть можно проживать с бытовой точки зрения. Иными словами, помещение полностью соответствует всем утвержденным стандартам санитарно-технического характера и прочим социально-бытовым нормам.

Жилыми помещениями будут считаться следующие виды объектов недвижимости: жилой дом (либо какая-то часть его), жилая квартира в обычном заселенном доме (либо какая-то ее часть), жилая комната в отдельно взятой квартире.

Мы не сможем найти четко сформулированное, юридически сформулированное понятие помещения, не являющегося жилым, отраженного в каком-либо кодексе, однако опираясь на текущее законодательство, мы вполне уверенно можем говорить о признаках, которыми непосредственно будет обладать данное помещение. Так, например, исходя из закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» №122-ФЗ, очевидно, что помещение, обладающее статусом нежилой (коммерческой)недвижимостью, должно признаваться недвижимым имуществом и быть изолированным, ограниченным по площади.

Главное различие между этими двумя статусами одной квартиры, это цели использования, предназначение. Квартира, перешедшая в нежилой фонд, не предполагает проживание в ней физических лиц. Например, квартира, удобно расположенная на первом этаже жилого дома, сменила свой правовой статус и стала коммерческой недвижимость (нежилым помещением), изменила юридическое предназначение и ее дальнейшее использование отныне предполагает размещение в ней офиса, склада, магазина и др.

Отметим, что законодатель предусматривает определенные случаи, когда использование квартиры, возможно без ее формального перевода в нежилой фонд и, как следствие, изменение ее правового статуса.

Например, опираясь на п.4.ст.17 ЖК РФ и на постановление Правительства принятое 21.января 2006г. №25 «Об утверждении правил пользования жилыми помещениями», физическим лицам разрешается использовать свою квартиру при ведении своей предпринимательской деятельности, если они проживают в квартире на праве собственности или на основании договора аренды, т.е. на законных основаниях и своей деятельностью на наносят вред и не нарушают своей деятельностью права третьих лиц

Описанная правовая норма рассчитана на граждан – физических лиц. Иными словами, любой человек, занимающий квартиру в целях своего проживания в ней, наделен законом правом вести свою профессиональную деятельность, используя свою квартиру либо место своего проживания. Это распространенное явление среди нотариусов и адвокатов, которые часто используют свое жилье под официальный рабочий кабинет.

Для того, чтобы юридическое лицо могло на законных основаниях начать помещение в доме, существуют достаточно серьезные ограничения:

  • Собственник, в своей квартире может разместить офис, магазин и прочее, только после прохождения установленной законом процедуры по переводу помещения из одного фонда в другой и получения статуса помещения нежилого фонда в порядке ст. 288 ГК РФ. Важно помнить, что сделка по аренде с собственником, квартира которого, находится в жилом фонде, будет признана ничтожной в порядке ст.168 ГК РФ, как несоответствующая требованиям закона либо его нарушающая.

  • Организация может использовать жилые помещения только по целевому назначению, а именно, проживания граждан. Контроль за действиями граждан, являющихся собственниками жилых помещений возложен на органы местного самоуправления. При неоднократном факте нарушений правил проживания и зафиксированных предупреждениях собственника, а также не прекращению со стороны собственника нарушений, орган местного самоуправления инициирует судебное преследование, вплоть до возможной публичной реализации с торгов жилого помещения и за счет этих средств, погашения судебных издержек.

ПЕРЕВЕСТИ ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЯ В НЕЖИЛОЕ согласно ст. 22 ЖК РФ, содержащей подробный список признаков и условий, ВОЗМОЖНО.

Например, помещение для начала, должно обзавестись

  • отдельным входом (либо полученным разрешение на него), как правило, эти вопросы согласовываются с Москомархитектурой, либо иметь техническую возможность в будущем сделать такой вход, например из окна, выходящего на улицу;

  • не может быть какой-либо частью от жилой квартиры, например долей, в общей долевой собственности, не имеющей признака изолированной и пограничности, о котором мы говорили выше;

  • отсутствуют постоянно проживающие, помещение не является ни для кого домом, в привычном для нас понимании этого слова. Соответственно и местом регистрации либо прописки;

  • будущее нежилое помещение не находится в споре, под арестом, не заложено и т.д.

в случает перевода квартиры в нежилое помещение, условием будет этажно. Это означает, что квартира не может располагаться выше первого этажа. Есть случаи, когда в нежилой фонд переводятся квартиры выше второго этажа, но при соблюдении условия, что все ниже располагающиеся квартиры, также являются нежилыми помещениями.

ЖК РФ расписывает общие правила и порядок перевода объектов, с более подробной информацией, подкрепленной разъяснением прав, следует ознакомиться в разделе документов первоисточников, которые являются опубликованными правилами и актами органов государственной исполнительной власти.

1. Собственник жилой квартиры или его представитель, имея на руках доверенность, должен собрать и представить в уполномоченный орган по месту нахождения жилого помещения пакет документов:

  • заявление, согласно форме, установленного образца, о переводе своего помещения;

  • документы, подтверждающие легитимность владения данным объектом: свидетельство о праве собственности и договор купли-продажи данного помещения, по которому оно приобреталось. Достаточно иметь на руках нотариально заверенные копии документов.

  • План БТИ по данному объекту, его паспорт

  • Поэтажка самого дома, в котором располагается предполагаемое помещение под вывод

Как правило, поэтажный план здания и техпаспорт получить достаточно несложно, они могут выданы в БТИ по места локации объекта на основании документов о собственности. По срокам, это также недолго, весь период с момент обращения до получения на руки, не должен быть более 10 дней.

Не надо забывать, что многие документы имеют ограниченный период действительности, после чего их придется заказывать вновь. Например, срок действительности документа, выдаваемого БТИ (экспликация), годен один год с момента получения.

  • Проект перепланировки, составленный и оформленный в соответствии с установленными правилами и стандартами

Следует также помнить, что по средствам ст. 23 ЖК РФ законодатель дает нам окончательный перечень требуемых документов и компетентные органы не вправе требовать дополнительных справок, выписок и прочего, у Вас всегда есть право обжаловать неправомерные действия в судебном порядке.

Орган, полномочный совершить перевод помещения из одного фонда в другой, оставляет инициатору (заявителю) справку о получении полного перечня от него документов с их описанием и фиксацией даты, соответствующей получению материалов.

После того, как собственник приносит полный перечень документов, компетентный орган в течение 45 дней выносит разрешительное или отказное постановление.

В течение трех дней собственник официально уведомляется о принятом органом решении путем получения по почте или лично документа, содержащего само решение.

Параллельно с официальным уведомлением собственника. желающего совершить перевод, компетентный орган официально уведомляет и собственников других помещений, непосредственно граничащих с переводимым, о факте такого решения и о том, что объект, непосредственно примыкающий к их собственности, изменил свой правовой статус.

Если новый статус квартиры, уже переведенной в нежилой фонд, не предполагает сильных ремонтных изменений и глобальной перепланировки, то на этом, пожалуй, процесс перевода помещения можно вполне считать законченным. Остается лишь получить новый правоустанавливающий документ о новом статусе собственности на свое нежилое помещение.

Если же предполагается глобальная перепланировка, то в протоколе, содержащем разрешение на перепланировку, должен содержаться список согласованных изменений.

Специальная комиссия, после выполнения установленных работ, подписывает документ – Акт о приемке выполненных работ, который фактически и будет являться фактом окончания перевода. После этого необходимым остается только получить новые документы, подтверждающие законность владения помещением, на свое помещение, только уже в статусе нежилого.

Интересный момент, допустим у нас покупателем является не физическое лицо, купившее квартиру и прошедшее весь процесс изменения ее правового статуса, то все расходы, потребовавшиеся на переоборудование конкретно взятого объекта недвижимости, ложатся на первоначальную стоимость объекта недвижимости в качестве трат на доведение объекта до надлежащего состояния, необходимого для эксплуатации по назначению, об этом информирует п.1 ст.257 НК РФ. И все расчеты связанные с амортизацией по этому объекту начинаются даты получения нового документа, подтверждающего легитимность владения.

Причины для ОТКАЗА В ПЕРЕВОДЕ ПОМЕЩЕНИЯ:

  • Отсутствие документов, регламентированных к подаче инициатором, в начале инициирования процесса перевода объекта из одной категории в другую;

  • Собранный пакет документов был представлен для принятия решения в некомпетентный по этому вопросу орган;

  • Нарушение условий перевода, четко определенных законом;

  • Явные различия заявленного ранее проекта ремонтных изменений на объекте, в сравнении с фактически произведенными

Правовой платформой, регламентирующей перевод из одной категории в другую объектов недвижимости, служит постановление Правительства Москвы от 15.05.2007г.№ 382 – ПП «Об утверждении регламента подготовки в режиме «одного окна» выписки из распоряжения Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы с выпиской из протокола Городской межведомственной комиссии по использованию жилищного фонда г. Москвы о переводе жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение».

Важно, выход в свет этой нормы, ознаменовал собой упрощение и структурированность самого процесса изменения правового статуса одного и того же объекта недвижимости. В настоящее время в сорокапяти дневный период собственник получает официальный ответ в виде протокола, равно как и согласованные строительные изменения в квартире, переведенном в другой фонд.

Постановление же правительства Москвы от 08.02.2005г. № 73-ПП «О порядке переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в жилых домах на территории г. Москвы» регламентирует полный список предполагаемых строительных или же ремонтных изменений в квартире, также четко обозначает временные рамки и требования, обязательные к соблюдению.

Однако, прежде чем оставить залог, за понравившийся объект недвижимости, преследуя цель, ее дальнейшую покупку и смену правового статуса, рекомендуем получить для себя ответы на следующие вопросы:

  • Достаточно ли хорошо квартира доступна к узлу инженерных коммуникаций;

  • Какие планы у города относительно конкретно этого дома (где непосредственно находится понравившаяся Вам квартира), не собирается ли город делать там капитальный ремонт;

  • Не находится ли дом в списках на снос;

  • Не признан ли данный дом памятником культуры и архитектуры;

  • Не учтен ли дом, как стратегический объект МЧС, не имеет ли какого-либо другого стратегического назначения.

Это пример обстоятельств, которые затруднят и замедлят все согласования перепланировочных решений внутри квартиры.

Непосредственный документ с решением о разрешении или запрете переводы квартиры из жилого фонда в нежилой, выдает Городская межведомственная комиссия по использованию жилого фонда города Москвы. Вести диалог и контактировать придется со службой «Одного окна».

Вся работа этого органа определена постановлением Правительства Москвы от 15 мая 2007 г. N 382-ПП "Об утверждении Регламента подготовки в режиме "одного окна" выписки из распоряжения Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы с выпиской из протокола Городской межведомственной комиссии по использованию жилищного фонда города Москвы о переводе жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение".

Обращаться в Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы, служба «Одного окна» Москва, Газетный переулок, дом 1/12 понедельник и среда с 9-15 до 17-45 (обед с 13-00 до 14-00), пятница с 9-15 до 16-30 (обед с 13-00 до 14-00)

Срок принятия решения – 45 рабочих дней.

Важно помнить, некорректно составленная доверенность на представителя будь-то от юрлица, будь-то от физлица, скорее всего послужит поводом к отказу органом в приеме пакета подготовленных с большим трудом полного пакета, далее, на примере обращения юридического лица, сразу можно сказать, что понадобятся нотариально удостоверенные главные документы компании, а именно: копия пакета правоустанавливающих документов компании..

А согласно постановлению Правительства Москвы от 15 мая 2007 г. N 382-ПП «Об утверждении Регламента подготовки в режиме "одного окна" выписки из распоряжения Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы с выпиской из протокола Городской межведомственной комиссии по использованию жилищного фонда города Москвы о переводе жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение» :

«…Выдача выписки из распоряжения Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы с выпиской из протокола Городской МВК о переводе жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение осуществляется на безвозмездной основе…»

Если все документы в наличии и при этом правильно оформлены, работники «Одного окна» производят его обязательную регистрационную фиксацию в своей учетной книге, инициатор же получит документ, подтверждающий состав и количество сданных для изучения документов.

Копия выписки остается в Службе, в ней сотрудник компетентного органа и собственник расписываются в момент сдачи комплекта документов для принятия решения и непосредственно в момент получения официального решения.

В течение первых трех дней в обязанности службы «Одного окна» проверка сведений и документов предоставленных заявителем, сотрудники службы делают это путем подачи запросов в различные органы и службы, с целью установления правдивости заявленной информации.

За двадцать рабочих дней служба «Одного окна» собирает ответы от компетентных органов, на разосланные ею запросы, систематизирует их и передает дело в МВК уже для принятии окончательно решения. Срок отведенный самому МВК на изучение, рассмотрение и принятие окончательного решения по существу вопроса отведен законодателем в 20 рабочих дней.

Принятое решение оформляется в виде протокола.

На основе данного протокола за четыре рабочих дня будет подготовлено распоряжение Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы об утверждении решения МВК. Само распоряжение, как документ, будет отправлено в службу «Одного окна» для последующей передаче инициатору перевода.

ОСНОВАНИЯ ДЛЯ ОТКАЗА В ВЫДАЧЕ перечисленных выше ДОКУМЕНТОВ:

  • Инициатор перевода настаивает на получении решения и документов в срок меньший, чем предусмотрен по законодательству;

  • Выяснилась подложность документов либо их неактуальность;

  • Инициатор перевода добровольно отказался от перевода помещения;

  • Обнаружились неточности в доверенности

Полный перечень поводов для отказа определен в Постановлении № 382-ПП, в любом случае остается право обжаловать данное решение у руководства Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы и в суде.

РАСХОДЫ, КОТОРЫЕ ПОТРЕБУЮТСЯ

Основываясь на утвержденных ставках БТИ при определении окончательной стоимости квартиры, с учетом ее целевого использования в жилом фонде и целевого использования в нежилом фонде, такой орган, как Комиссия по приватизации и управлению жилищным фондом г. Москвы, определит в какую цену обойдется перевод помещения из одного фонда в другой.

Сразу отметим, что необходимость оплачивать возникнет у собственника, только если при оценке стоимости квартиры в статусе нежилой недвижимости, выяснится, что ее нынешняя стоимость стала превышать стоимость этой же квартиры, когда она была в жилом фонде. При своих расчетах обычно БТИ учитывают целый набор фактор, так или иначе влияющих на формирование стоимости.

Расходами собственника станут также оплаты нотариальных услуг по заверению документов компании и доверенности, оплаты всех услуг БТИ по подготовке нового техпаспорта, работ по оценке разницы стоимости помещения до изменения статуса и после, расходы на оплаты различных услуг организации, которая будет заниматься подготовкой проектной документации и сбором всего комплекта документов на перепланировку помещения, и самая приятна трата, это оплата государственной пошлины за свидетельство о собственности на свое новое, только теперь нежилое помещение.

Статьи и интервью. Обзоры рынка

  • Государственная жилищная инспекция города Москвы
  • Комитет г. Москвы по контролю в области долевого строительства
  • СПРАВОЧНАЯ ИНФОРМАЦИЯ об объекте недвижимостив режиме он-лайн
  • Федеральная налоговая служба России
  • Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости
  • Департамент имущества города Москвы