ГлавнаяУправление недвижимостьюАренда жильяХочу снять жилье - хочу сдать жилье

Хочу снять жилье - хочу сдать жилье

Это в прежние советские времена приехать в город и снять на время угол было почти невозможно, а в сталинские невозможно вообще.  Но начиная со сталинских строек индустриализации началась миграция в крупные города, и как-то постепенно уже к 70-м годам прошлого века люди придумали способы съема жилья. В специальном приложении к вечерней газете можно было прочитать объявление, прийти по указанному адресу и увидеть закуток, отгороженный занавеской рядом со столом, за которым хозяйка со взрослой дочерью пили дешевый портвейн. «А что ты хотел за десять рублей, студент? Деньги вперед» - ласково говорила хозяйка, дыша перегаром. Возможно, кто-то и соглашался на такую дешевизну, чтобы сбежать потом при первой же пьянке. Еще в городе была нужна прописка - паспортная регистрация по-нынешнему. Это вообще являлось отдельной проблемой, и прописаться было тоже почти невозможно, поскольку все квартиры принадлежали государству. А без прописки не брали на работу – однако и здесь находили способ: надо было поехать в деревню, входящую в черту города, где хозяин любого частного дома имел право прописать кого хочешь. Но за три рубля в месяц, и деньги на полгода вперед. В конце концов люди прописывались, снимали жилье, устраивались на работу и даже обзаводились семьей и детьми, им давали общежитие, а через десяток лет безупречного трудового стажа на предприятии им светила возможность получить по очереди положенную нормой заветную жилплощадь. Но в аренду такое жилье никто не сдавал, ибо лишних метров не было. В общем, замкнутый круг.

Сейчас все гораздо проще. Законодательство утрясено, свободного жилья достаточно -рынок аренды велик, причем в последнее время предложение опережает спрос, поэтому можно решительно торговаться с арендодателем и даже ставить ему условия. Однако по-прежнему существуют нюансы, не зная которые, можно попасть впросак – как доверчивому хозяину сдаваемых квадратных метров, так и доверчивым квартирантам. Поэтому нужен посредник-профессионал.

В сделках по аренде жилья важность участия агентства недвижимости зачастую непонятна и с той, и с другой сторон. Из-за незнания юридических тонкостей клиент частенько попадается на удочку мошенников из информационных фирм, которые заманивают доверчивых людей быстрым заселением по мифически дешевой цене как за аренду жилья, так и за оплату своих услуг. Деньги-то у вас возьмут, адреса дадут – только старые, уже заселенные. А представьте себе соседа, который уехал на полгода по северному контракту и сдал квартиру не за реальную цену, а польстился на обещание более высокой оплаты – но когда вернулся, не получил обещанного, так как жильцы исчезли, вывезя заодно всю мебель. Несовершенство нашего законодательства, увы, очень часто приводит к тому, что нечестные люди занимаются честным отъемом денег у граждан. Так что лучше не заниматься самодеятельностью, а при выборе компании для поиска жилья удостовериться, что выбранное агентство обладает опытом работы с арендой. 

В чем заключается роль риэлтора по аренде квартиры?

Специалист не только подберет вам квартиру тех параметров, которые указаны в заказе, но и проверит документы на подтверждение прав арендодателя, поможет составить договор на аренду. В договоре должно быть прописано все, что касается взаимоотношений между арендатором и арендодателем. За дальнейшее развитие отношений сторон агентство недвижимости ответственности не несет, но договор сведет к минимуму саму возможность возникновения проблем. Многие профессиональные риэлторы даже могут оставить у себя третий экземпляр, хотя по правилам проведения сделок делать этого не обязаны. Зато при возникшей проблеме агентство может подсказать оптимальное решение и тем самым любой из сторон прийти к мировому соглашению. Такое доверительное и эксклюзивное отношение с клиентами создает добрую репутацию и приводит к успешному развитию посреднических компаний.

Разумеется, услуга стоит денег, и составляет в среднем 80 – 100 процентов месячной оплаты аренды данного жилья.

Многие собственники почему-то избегают крупных компаний, опасаясь больших комиссионных. Однако с мелкими и молодыми как раз больше риска. Обратившись в агентство, первым делом поинтересуйтесь документами посреднической риэлторской фирмы, попросите показать лицензию, еще лучше переговорить с кем-то из руководства. Доверять лучше тем, кто на рынке уже лет пять или больше. А еще лучше до визита в работающую с недвижимостью компанию поискать в Интернете поищите отзывы граждан, уже пользовавшихся услугами этого агентства. Только не на сайте самой компании, где негативные отзывы удаляют, а положительные пишут свои же сотрудники. Обратите также внимание, является ли аренда основным способом заработка риэлтора. Если он занимается продажами недвижимости, то вряд ли сможет квалифицированно помочь найти жилье под временный съем, продажа и найм – это разные задачи. В большом городе аренда квартир давно стала самостоятельным сегментом на рынке недвижимости, выполнение арендной заявки требует от специалиста специализированных знаний и навыков, существенно отличающихся от операций продаж. 

Аренда комнаты в коммунальной квартире

Комната в коммуналке – неплохой вариант, позволяющий экономить деньги. Аренда комнаты ничем не отличается от аренды квартиры кроме двух пунктов: кто будет жить рядом и как оплачиваются места общего пользования. Для начала важно уточнить, остается ли жить в квартире владелец этой жилплощади, ведь при нем многие возникающие вопросы с другими жильцами можно решать проще и быстрее. 

Извечный вопрос: можно ли сдавать комнату без согласия соседей по коммунальной квартире? Практика показывает, что с соседями хозяину комнаты лучше все-таки договариваться. Тут многое решает то, как оформлены документы на собственность. Если каждый собственник имеет свою долю, не закрепленную за конкретной комнатой, то вся квартира есть общая собственность, и в этом случае требуется испрашивать обязательное согласие остальных собственников на любое действие, а особенно связанное с арендой. Если же в квартире обладание комнатами персонифицировано, то каждый собственник может распоряжаться своим имуществом, но… Согласно статье закона, кухня, ванная, туалет и подсобные помещения считаются общей долевой собственностью - то есть другие собственники могут не согласится с тем, что этими общими помещениями будет пользоваться кто-то еще. Причем, это несогласие может произойти уже после того, как деньги отданы арендодателю, а назад их никто не вернет, если не было бумаги с подписью. Вот почему даже и на аренду комнаты в коммуналке лучше составлять договор.

Если коммунальная квартира является не личной, а муниципальной собственностью и находится в социальном найме, то тем не менее наниматель по закону вправе передать часть занимаемого или, в случае выезда, даже все жилое помещение в поднаем, если соберет письменное согласие всех прописанных в коммуналке и получит также письменное разрешение соответствующего жилотдела. Но это не все  - сдать квартиру в поднаем не получится, если в расчете на одного проживающего общая площадь жилого помещения уменьшится ниже учетной нормы или нормы предоставления. Нормы в каждом субъекте федерации разные, их тоже любезно обязаны сообщить жилотделе. Где заодно могут наложить запрет на поднаем, если в коммунальной квартире есть жильцы с тяжелыми хроническими заболеваниями, перечень которых установлен законодательно. Их немного, но перечислять их не очень приятно, тем более жить рядом. 

При посуточной аренде плата вносится вперед. При долгосрочной – за первый и последний месяцы, а остальные по мере прохождения срока. Не стоит удивляться, что договор заключается на одиннадцать месяцев, чтобы наймодателю уйти от части налогов, которые берутся за полный год. Цены зависят от многих факторов, в том числе и от умения торговаться, но одна комната в коммуналке стоит примерно половину аренды однокомнатной квартиры. Учитывается также местоположение коммунальной квартиры в центре или далеко от него, наличие удобной социально-бытовой или транспортной инфраструктуры поблизости. На стоимость аренды может влиять даже вид из окна, но как правило снимающих комнату в коммуналке виды не интересуют. Во всех случаях арендатору предпочтительно заключение письменного договора с наймодателем. Это не только обеспечивает права жильца, но и гарантирует от увеличения арендной платы задним числом.

А то будет как однажды в советские времена с неким молодым человеком, который в 80-е годы в одном городе снимал угол на кухне в частном доме у старушки. Он увлекался фотографией и по ночам печатал фотографии своей любимой девушки, поскольку этот процесс тогда требовал полной темноты с небольшой красной подсветкой – фотобумага не боялась красного света. Узнав про ночную фотопечать, старушка тут же потребовала доплаты за электроэнергию, хотя как раз наоборот, сидение в темноте очевидно экономило электричество. Но спорить было бесполезно – пришлось добавить. А потом старушка вообще запретила приходить в дом этой девушке. Причины запрета непонятны, но молодому человеку пришлось съехать – письменных договоров аренды в советское время не было, а соответственно, и прав. Однако все что ни делается, к лучшему – молодой человек пошел в профком и ему наконец-то дали законное место в мужском общежитии. Это решило жилищный вопрос, но не любовный, так как девушек в такое общежитие пускали только до определенного часа, если не было эпидемии гриппа. А эпидемия, понятное дело, длилась более полгода, и любовь из-за такого неудобства закончилась сама собой. 

Как арендовать квартиру

Если человек решил снять целую квартиру, то это во многом упрощает многие вопросы, поскольку снял, деньги уплатил – и до свиданья. До следующего посещения. Частота посещений обычно оговаривается, более того – на этом следует настаивать при заключении договора, иначе хозяин имеет право заявиться среди ночи, ведь это его дом.

Вообще на стоимость аренды квартиры влияют многие факторы, и если воспользоваться услугами риэлторской фирмы, она может рассчитать примерную стоимость конкретного адреса исходя из состояния рынка предлагаемого внаем жилья. В задачу посредника входит также проверка чистоты квартиры от нежелательных неожиданностей в виде неожиданного появления близкого родственника, который отслужил в армии, но не в курсе, что его квартира была сдана.

С чего следует начать? Не стоит начинать с расклеивания объявлений – это весьма неэффективный способ, когда есть множество объявлений в газетах, а еще больше в Интернете. Объявления не дают гарантий, что хозяин жилья окажется порядочным человеком и даже что он вообще является владельцем жилплощади. Первый и самый распространенный уровень мошенничества встречается уже на данном этапе, где чаще всего устраивают так называемое «кидалово». Безопаснее смотреть объявления, прошедшие через фильтры агентства недвижимости.

Обратившись в агентство недвижимости, следует прежде всего сосредоточиться на выборе жилья, потому что это ваша забота, а не риэлтора. Многое ведь зависит от близости транспортной развязки, от расположения дома и от места квартиры в нем, наличии инфраструктуры. Желательно даже присмотреться к будущим соседям – подходят ли они по социальному типажу. Следует также обратить свое внимание на соответствие обещанного в объявлении с реальностью, прогулявшись по окрестностям. Проверьте, что до остановки идти действительно пять минут, как было написано, а не полчаса, как есть на самом деле, или что рядом и правда неплохой магазин, а не забегаловка. А то ведь могут обещать что угодно, и это уже характеризует потенциального наймодателя. С обманщиками нужно держать ухо востро.

Чтобы не стать жертвой обмана, нужно также внимательно осматривать и квартиру, которую предлагают в наем. Ни в коем случае нельзя соглашаться, если вам предложат осмотреть только часть квартиры или тем более - аналогичное жилье соседей, объясняя это тем, что-де дома лежит больная бабушка, которую увезут, а пока нельзя беспокоить. Смелее спрашивайте про «бабушку», а еще лучше извиниться и уйти под благовидным предлогом. Не нужно стесняться задавать вопросы о том, что показалось странным или подозрительным. Фальшивые наймодатели умудряются даже брать плату за осмотр квартиры или могут пригласить сразу несколько претендентов на жилье в одно время – это типичный лохотрон, ищите другой вариант. 

Ни в коем случае нельзя передавать деньги или ввозить вещи, пока не составлено официального договора аренды и не получены ключи. Иначе можно остаться на улице и без денег, и без вещей, а что-то доказать в суде будет практически невозможно. Да и ключи надо обязательно проверить в присутствии хозяина и убедиться, что они  подходят, что замок не заедает. А то бывает, что «хозяева» получают сумму и скрываются, а квартиранты остаются у закрытой двери с чувством состоявшегося лохотрона.

Затем имеет значение состояние квартиры – чем дороже аренда, тем лучше должен быть ремонт. Можно договориться с хозяином и сделать небольшой косметический ремонт самому, а уют тем более создается собственными силами.

Но самое главное удостовериться в праве на собственность. Любой риэлтор из агентства в обязательном порядке поможет проверить все документы наймодателя: свидетельство о праве собственности, правоустанавливающие бумаги - договор купли-продажи, приватизации, дарения и так далее. Никакие отговорки, что это квартира отца, но он не может подойти, не проходят - в случае сдачи в аренду от имени владельца необходима доверенность на имя его представителя. Причем доверенность не абы какая, а именно дающая право на сдачу в аренду. Иначе в один прекрасный день настоящий собственник может попросить освободить помещение, и никакой юрист не поможет невезучим арендаторам.  

Очень важно, что участвуя в заключении договора, агентство недвижимости регулирует отношения между владельцем квартиры и ее нанимателем. Договор аренды должен быть прежде всего грамотным, и в случае конфликта обе стороны смогут защитить свой законный интерес. В нем должны быть прописаны все детали: время и место оплаты жилья,  кому платить коммунальные платежи, и если арендатор вправе сделать ремонт,  как в таком случае будут распределяться строительные расходы. Не помешают также пункты о непредвиденной ситуации, если, например, прорвет трубу – кто обязан возмещать ущерб и восстановление. Оговаривается даже возможность приглашать к себе на длительное время родственников и друзей. Наконец, следует также оговорить время и периодичность визитов хозяина. Разумеется, на обсуждение всех вопросов уйдет немало времени, но это позволит потом избежать взаимных претензий или потери денег.

В снимаемых апартаментах может быть прекрасная обстановка вплоть до антикварной мебели, и будет неприятно, что в один прекрасный день хозяин квартиры обнаружит царапину. Была ли она до этого, сказать трудно, поэтому во избежание неприятной ситуации на стадии подписания договора в таком случае составляется подробная опись имущества, находящегося в квартире. В каком состоянии находятся стены, возможно с ободранными местами обоями, качество состояния пола, есть или частично повреждено остекление, каково состояние сантехники, марка и состояние телевизора, холодильника и так далее. Абсолютно не надо стесняться или ограничиваться количеством написанного. Потом при спорных моментах или по окончанию договора найма, именно по этим пунктам будет определяться, вернет ли арендодатель залог за квартиру, а может вычтет за ущерб. Надо прописать показатели всех счетчиков электричества и если есть – воды и тепла, чтобы не было потом мучительно больно. А также не полениться и включением проверить, как работает бытовая техника, потом посмотреть, в каком состоянии столы, диваны и кресла, вплоть до того, что надо будет поднять салфетки или скатерти со столов, чехлы с мебели и так далее. И если каких-либо недостатки будут обнаружены, их следует указать в списке.

Владельцы очень дорогих сдаваемых в аренду квартир могут попросить денежный залог на случай возможного ущерба шикарной обстановки, который затем возвращается нанимателю при расторжении договора, если все в порядке. Такое жилье обычно снимают состоятельные люди, и потому подобные условия их не должны смущать.

У агентов уже есть готовый типовой договор аренды квартиры, который они заполняют и предоставляют на подпись клиентам. В этот момент очень важно сконцентрировать все свое внимание. Прежде всего очень важно обязательно прочитать весь договор самим. Надо проверить все данные, невзирая на то, сколько уйдет времени и не поддаваясь на замечания типа: «Да все там все правильно, давайте побыстрее». Опыт убеждает, что бывает, когда агенты по невнимательности указывают адрес снимаемой квартиры с ошибкой или неправильно вписывают паспортные данные. Невнимательная проверка стоит иногда слишком дорого.

Договор обязательно скрепляют подписями договаривающихся сторон. Некоторые арендаторы иногда требуют, чтобы стояла печать, но в договорах такого типа между гражданами печать не предусмотрена, да и откуда печать у гражданина.

Обязательные пункты в долгосрочном договоре аренды:

- Полные паспортные данные наймодателя с фамилией, именем и отчеством, годом рождения, паспортными данными, местом прописки.

- Полные паспортные данные арендатора.

- Адрес квартиры, которую арендуют.

- Документ, на основании которого наймодатель владеет сдаваемой в аренду квартирой, с номером свидетельства о праве собственности и датой его выдачи.

- Срок, на который заключается договор. Чаще всего указывают, что договор аренды заключается на 11-ть месяцев. Потому что если заключить на весь год, то наймодателю придется платить налоги, и чтобы обойти систему налогообложения, заключается договор на такой странный срок. А кому хочется платить налоги с аренды квартиры? Но правила могут изменить, чтобы заставить людей платить налог.

- Сумма ежемесячной оплаты квартиры должна быть прописана как цифрами, так и прописью.

- Также должна быть обозначена сумма залога и сроки его выплаты, а если залог разбивается, то до какого срока обязательно должны отданы деньги.

- Надо указать число месяца, когда передается ежемесячная плата за квартиру. Это дисциплинирует обе стороны.

- Обозначить, сколько раз в месяц и в какое время хозяин может прийти и проверить состояние квартиры. При этом надо прописать, за сколько дней он должен напомнить арендатору о своем приходе и обязательно указать, что он не имеет права посещать жилище в отсутствие арендаторов. 

- Обязательно указать, что арендатор платит ежемесячно только за квартиру и за электричество, а с коммунальными платежами занимается наймодатель. Это заранее следует обсудить с хозяином квартиры и сразу же вписать показания электрического счетчика на день составления договора, чтобы потом обе стороны могли ориентироваться.

- Договором также может оговариваться наличие домашних животных.

Что касается конкретной цены, то она обусловлена многими факторами, среди которых состояние квартиры, наличие мебели или бытовой техники, а также особенностью района и расположения дома, числом комнат и качеством дома, в котором находится жилье. Обычно ограничиваются только верхним и нижним пределом арендной платы.

Сегодня наибольшим спросом пользуются новые дома и монолитно-кирпичная застройка. Наличие хорошего ремонта в квартире также приветствуется и прибавляет к ежемесячной стоимости некоторую сумму. Арендаторы охотно идут в квартиры, где есть просторные светлые комнаты, интересные дизайнерские решения, многоуровневое освещение и встроенная бытовая техника. Линия скоростного Интернета с подключением от лучшего провайдера и охраняемая автопарковка во дворе несколько повышает стоимость, но без этого в наше время жить вообще невозможно. 

Как ни странно, договор выгоден не только арендатору, но и наймодателю, ибо в договоре можно обговорить все что угодно, в том числе условия выселения плохо ведущего себя квартиранта. Эти пожелания к жильцу лучше письменно обговорить еще на стадии заключения договора, и никаких проблем. Опытный сдатчик жилья найдет способ через пару месяцев деликатно поинтересоваться порядком в квартире, под благовидным предлогом договорившись о своем приходе, чтобы не доставить неудобств съемщику. Кроме того, он поговорит с соседями и выяснит, как себя ведут новые жильцы, и если возникнут сильные сомнения, может по-соседски попросить понаблюдать за своей квартирой. Если соседям не нужны гулянки в арендуемой квартире, то избавиться от гуляк будет очень просто, если в бумагах оговорено, чего делать квартирантам нельзя. 

Налоги. Очень многих обладателей пустующих квартир останавливает нежелание связываться с налоговой службой, а вернее  стоять там в бесконечных очередях, причем по нескольку раз по одному и тому же поводу. А пожилым людям, как правило, владеющим свободными жилыми площадями, вообще трудно разобраться в сложной отечественной налоговой системе, где и молодые-то путаются. Поэтому лучше обратиться за советом к  юристу и спросить, можно ли сдавать квартиру вообще без налога. И любой юрист ответит, что формально доказать факт получения денег с квартирантов практически невозможно. А на вопросы от налоговой можно ответить, что квартира сдается хорошим знакомым от родственников, которые за это кормят рыбок в аквариуме и поливают цветы. 

Конечно, в налоговой тоже люди неглупые, поэтому они могут заинтересоваться, почему жилье сдается много лет одному и тому же человеку, который при этом никак не может быть знакомым родственников, ибо приехал из Африки, о чем доложат налоговикам те же самые доброжелательные соседи. Но и тут можно отвертеться, если прикинуться незнайкой и сообщить, что квартира сдается всего три года,  и выразить готовность уплатить налог за этот срок, что по крайней мере избавит от штрафа, если продолжать сопротивляться. С государственными органами лучше не спорить, поэтому опять же следует заключить договор сдачи жилья в аренду. Его копия сдается в местную налоговую службу, и налог в размере 13-ти процентов будет исчисляться с той суммы, которая указана в договоре. 

Платить налог следует ежегодно до дня смеха 1-го апреля за календарный прошедший год. Налоговая декларация представляется налогоплательщиком в налоговый орган лично, через представителя, почтой с обязательной описью вложения или по сети Интернет. Днем представления считается день отправки. Обычно рядом с налоговой службой кормятся несколько фирм с надписью «Декларации», где за сущие копейки оформят все, что нужно, да еще и дадут полезный совет. Уплата самого налога осуществляется по счету, который придет из налоговой, в ближайшей стойке банкомата Сбербанка, ответственного за сбор денег в государственную казну. В случае сдачи квартиры по доверенности, платит налоги все равно владелец квартиры, ведь прибыль-то в конечном итоге получает именно он.

Многим поучительно узнать, что ждет за уклонение от уплаты налогов. Наказание зависит от степени вины перед государством. За простую просрочку декларации на каких-то полгода взыскивается штраф в размере каких-то 5-ти процентов от суммы налога за каждый месяц, но не более 30-ти процентов от суммы налога в общей сложности. Задержка декларации более полугода, или 180 дней, подлежит штрафу в размере 30-ти процентов суммы налога, плюс по 10-ть процентов от этой суммы за каждый полный или неполный месяц. За неуплаченный или не полностью уплаченный налог наш самый справедливый в мире Налоговый кодекс предусматривает штраф от 20 до 40 процентов от невыплаченной суммы налога. 

Не следует забывать и про уголовную ответственность. Уклонение от налогов в крупном размере наказывается штрафом в размере от 100 до 300 тысяч рублей или размером с заработную плату или иной доход за один год до двух лет, либо может быть арест на срок от четырех до шести месяцев, или вообще лишение свободы на срок до одного года. Как говорится, однако. Для справки: уклонением в крупных размерах считается сумма налогов в период трех финансовых лет подряд размером, превышающим 600 тысяч рублей, если доля неуплаченного налога превышает 10-ть процентов налоговой суммы, либо более одного миллиона 800 тысяч рублей. Как говорится, на первый раз скорее всего простят и не посадят. Но налоги, а также штрафы за их просрочку платить государству все равно придется. 

Советы по аренде жилья в Москве

Рынок аренды столичного жилья сегодня еще сильно отличается от других стран, и многие вопросы как снять квартиру за рубежом кажутся детской наивностью по сравнению с нашими проблемами. Тем не менее, этот рынок есть, что самое главное. Более того, Москва является уникальным городом, где сдающих квартиру видно невооруженным глазом. Достаточно летним знойным днем прогуляться по уличным пивным  столикам где-нибудь в зоне монолитно-панельных спальных районов. Там за кружкой славного ячменного напитка стоят они, представители неудавшегося поколения советских хиппи, беседуя на отвлеченные философские темы. Все они, естественно, типичного хиппового прикида, как правило, бородатые, но чаще всего уже лысые, и в непременных джинсовых костюмах. В свое время такая джинса стоила целое состояние, купить ее можно было только по комсомольской туристической путевке за границей или с рук у спекулянта. 

Во времена своей советской молодости они, окончив институты, скучали на теплых, но малооплачиваемых инженерных должностях, а по вечерам и выходным слушали рок на западных виниловых дисках или в магнитофонной записи на часто рвущейся ленте советской фирмы, играли с девушками в сексуальную революцию и втайне мечтали о капитализме. И вот капитализм в России наступил. Родители, приватизировав квартиры, у многих уже умерли. Оставшуюся после предков недвижимость самые шустрые продали и вложили средства в бизнес, как правило, заграничный, и уехали из страны. Но большинство осталось. Возраст близкий к пенсионному, привычка ничего не делать сыграли здесь свою роль. А в столицу хлынули мигранты из регионов, занимая места уехавших москвичей, что и стало причиной массового рынка аренды жилья, поскольку приезжим надо было где-то временно жить. И тогда выяснилось, что поколение хиппи свою пустующую жилплощадь может сдавать и очень даже неплохо жить на деньги от аренды. По крайней мере, на пиво с креветками вполне хватает, а времени для философских бесед остается очень много.

За последние годы этот рынок цивилизировался, самодеятельных арендодателей почти нет – часть хиппарей просто отдала его по доверенности более расторопным друзьям, а тем невольно пришлось воспользоваться услугами возникших и сформировавшихся риэлторских агентств. С необходимостью арендовать квартиру в столице сталкиваются, кстати, не только приезжающие, но и многие москвичи, и все хотят быстро найти жилье, не потеряв при этом деньги. Перед владельцами же квартир и комнат стоит аналогичная проблема - как быстро, выгодно и безопасно найти хороших арендаторов. Те и другие прежде всего озабочены  безопасностью, а самостоятельно снимать или сдавать жилье  рискованно и даже опасно. Не стоит полагаться на русское авось - кажется, что самим дешевле, а в итоге выйдет дороже. Лучше это делать через агентство недвижимости, которое обеспечивает профессиональное сопровождение аренды на весь срок найма жилья, и всегда готово принять участие в разрешении спорных ситуаций между наймодателем и нанимателем. Только в агентстве можно подготовить и провести полное сопровождение заключения официального договора. 

Наймодателю для этого достаточно заполнить заявку, все остальное сделают профессионалы, заодно они же между делом дадут практические советы, как не прогадать. Единственно, что в этом вопросе не следует делать – это отправлять одновременно несколько заявок в разные агентства по принципу «кашу маслом не испортишь». Как раз можно испортить. Это приведет к утечке или искажению информации, а в конечном итоге к занижению объявленной цены аренды, к увеличению объема пустых звонков или так называемых «концертных» показов, и сдать свою квартиру или комнату станет сложнее. 

Снимающие квартиру самостоятельно рискуют еще больше. Постоянный спрос на аренду увеличивает не только число хозяев, которые собираются обратиться сделать это через агентство, но так же увеличивает количество мошенников на рынке недвижимости. Ведь в рыночном сегменте сдача квартир в аренду привлекает их простотой оформления сделок, а приезжие к тому же находятся в стрессе от впечатлений нового большого города, их бдительность ослаблена. Ободрать приезжего как липку действительно проще простого.

Наиболее распространены два вида квартирно-арендного мошенничества в столице. Это так называемые информационные агентства, которые на самом деле не имеют никакого отношения к деятельности агентств по аренде квартир, и мошенники, которые пересдают чужие квартиры. 

Распознать первых достаточно просто по тому, что там бесхитростно требуют деньги вперед в размере 4000-6000 рублей за информацию, которая не является актуальной и давно устарела, а их сотрудники не выезжают оформлять найм квартиры по договору. Предъявить им претензии потом почти невозможно, ведь информация была дана, а что квартиры уже заняты, так это не наша, мол, вина. Столь примитивная хитрость рассчитана на доверчивых провинциальных «лохов».

Второй тип мошенников пошустрее и умеют быстро бегать. Как правило, они заранее снимают квартиру в аренду, а потом размещают информацию в СМИ, указывая заведомо заниженную цену аренды, и в итоге сдают жилье одновременно нескольким клиентам, привлеченных дешевизной. Такую комбинацию не сразу можно распознать, тем более приезжим, которым хочется побыстрее и подешевле. 

Так что лучше обратиться к риэлторам. Затребовать и тщательно проверить все необходимые документы, задать конкретные наводящие вопросы может сделать только опытный и квалифицированный специалист профессионального агентства недвижимости.

Страховой депозит на доброе расставание

Один из важных факторов, взятый нами у Запада в сфере аренды жилья, это страховой депозит. Так называется залог за аренду жилья  - распространенная во всем мире форма защиты арендуемого жилья от негативных последствий. Поэтому для съема квартиры в Москве нужно иметь на руках как минимум две суммы месячной оплаты за жилье. Первый платеж, понятно, идет владельцу арендуемой квартиры за первый месяц проживания, а второй непосредственно используется в качестве этого самого страхового депозита. 

Эта сумма возвращается арендатору при окончании договора найма жилья, если он обеспечил сохранность имущества, а также не оставил задолженности за телефонные переговоры или по другим оговоренным договором платежам. Если у наймодателя нет материальных претензий, то сумма страхового депозита возвращается  добросовестному арендатору в полном объеме. Но когда остались неоплаченные долги или обнаружена и доказана порча имущества, то наймодатель имеет полное право без особых формальностей вычесть ущерб из суммы страхового депозита. В обиходе страховой депозит называют также «залоговой суммой», «гарантийным платежом», «платежом последнего месяца». Чуть ли не «платежом судного дня». 

В отечественном законодательстве пока нет точного определения страхового депозита, что зачастую вызывает споры о правомерности его взимания. Однако депозит можно отнести к договорному способу обязательств между наймодателем и нанимателем, что регулируется статьей закона, согласно которой исполнение обязательств по договору обеспечивается разными способами - залогом, задатком, поручительством, имуществом должника, неустойкой, банковскими гарантиями. Следовательно, при заключении договора стороны вправе самостоятельно выбрать, как они будут обеспечивать обязательства, и в случае с арендой жилья этим способом является страховой депозит. 

Его размер по практике укладывается в сумму месячной платы, что нашими гражданами воспринимается как лишний платеж и зачастую вызывает ожесточенные споры между наймодателем и нанимателем, поскольку конфликтные ситуации возникают при досрочном расторжении договора найма жилья. Нанимателю, естественно, кажется, что хозяин квартиры не вправе удерживать депозит для компенсации долга и ущерба, но с точки зрения гражданского законодательства наймодатель прав.

Единственное, что не должен делать наймодатель – это смешивать понятия и считать страховой  депозит оплатой за последний месяц.   Такая ошибка и приводит к неправильному обоснованию своей позиции по нормам права, что потом не позволит эффективно защитить свои интересы в споре при окончании арендных отношений. При сдаче квартир в аренду хозяин квартиры иногда по простоте душевной сам предлагает квартирантам жить в последний месяц найма за счет страхового депозита. Но мало ли что может произойти за месяц. Так что лучше будет, если последний месяц оплачивать как обычно, а если претензий нет, вернуть клиенту страховой депозит в полном объеме. Тогда и не надо будет спорить, если в последний момент обнаружатся неоплаченные счета либо порча имущества. Ведь есть с чего удержать за ущерб. А клиенту при хорошем поведении приятно будет получить назад всю залоговую сумму.

Поэтому еще раз следует подчеркнуть, что составление и оформление договоров найма квартиры лучше делают квалифицированные специалисты риэлторских агентств, которые смогут помочь при спорных и конфликтных ситуациях аренды жилья. 

Вот в основном на что следует обратить внимание:

- условия и обязательства оплаты найма жилого помещения;

- условия и обязательства возмещения причиненного арендованному имуществу вреда;

- возможность одностороннего досрочного расторжения договора найма жилья;

- прочие условия договора по найму жилья.

Когда агентство экономит деньги и силы

Конечно, среди агентств по аренде недвижимости есть много компаний мошенников, а также и недостаточно опытные или профессиональные, обратившись в которые можно не только попусту потерять свое драгоценное время, но и попасть в ситуации с негативным последствиями, в том числе денежным ущербом. Отличить их легко, поскольку они не дают клиенту никаких гарантий, то есть отказываются нести ответственность перед своим клиентом.

Чтобы отношения с риэлтором по аренде недвижимости имели положительный результат, их тоже лучше сразу и должным образом оформить договорными отношениями, и тогда от имени агентства риэлтор будет выступать представителем клиента на рынке недвижимости, вступая в переговоры с другой стороной сделки, чем обеспечит безопасность с конфиденциальностью. Сдача или съем квартиры через агентство дает экономию сил и времени, позволяет избегать лишних контактов. Настоящее агентство недвижимости гарантирует защиту прав и интересов клиента. Оно поможет даже определить размер оплаты сдачи или аренды квартир в режиме он-лайн с помощью бесплатной автоматической оценки стоимости через сеть Интернет, если заполнить на сайте специальную анкету с параметрами жилья. Так что наша страна с каждой правильно сданной в аренду квартирой все больше приближается к уровню западного риэлторского сервиса.

 
 

Статьи и интервью. Обзоры рынка

  • Государственная жилищная инспекция города Москвы
  • Комитет г. Москвы по контролю в области долевого строительства
  • СПРАВОЧНАЯ ИНФОРМАЦИЯ об объекте недвижимостив режиме он-лайн
  • Федеральная налоговая служба России
  • Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости
  • Департамент имущества города Москвы